공장 부지를 찾으시는 대표님들께서 가장 많이 하는 질문 중 하나가 “중개사님, 이 땅에 공장을 지을 수 있나요?”입니다. 그런데 안타깝게도 많은 분들이 땅부터 먼저 계약한 후에야 “이 업종은 이 땅에 허가가 안 나온다”는 이야기를 듣고 크게 낭패를 보십니다. 공장 설립에서 가장 무서운 복병은 바로 공장 업종별 입지 제한입니다.오늘은 왜 같은 실패가 반복되는지, 업종 코드(KSIC)가 왜 중요한지, … 더 읽기
공장 부지를 찾으시는 대표님들께서 고민하시는 질문은 “산업단지 공장부지를 분양받는 것이 좋을까, 아니면 일반 토지를 매입해 직접 짓는 것이 좋을까?”입니다. 이 선택은 자금 규모, 입주 시기, 업종 특성에 따라 답이 완전히 달라집니다. 오늘은 산업단지 공장부지와 일반 토지의 장단점을 객관적으로 비교하고, 실전에서 성공적인 부지 선정을 위한 체크리스트를 정리해 드리겠습니다. 1. 산업단지 공장부지의 장점과 단점 산업단지 공장부지는 국가나 … 더 읽기
2026년, 화성특례시가 출범하면서 송산면 일대의 행정 절차가 예전보다 훨씬 정밀해졌습니다. 특히 공장을 새로 지으려는 사장님들께서 가장 간과하기 쉬운 비용이 바로 ‘공장 신축 개발부담금’입니다.부지 매입과 건축비만 세세하게 계산했다가, 준공 후 수천만 원에서 억 단위의 고지서를 받고 당황하시는 분들을 현장에서 정말 많이 만나게 됩니다. 오늘은 이 복병 같은 비용을 어떻게 정확히 예측하고, 합법적으로 최대한 절감할 수 있는지 … 더 읽기
장기미집행 도시계획시설로 묶여 있던 땅, 풀리는 순간 가치가 확 달라졌습니다. 토지 상담 현장에서 가장 안타까운 경우는 “아무것도 못 한다”는 말만 듣고 오랫동안 방치된 토지입니다. 소유자는 재산권을 행사할 수 없고, 정부나 지자체는 수십 년간 보상도 하지 않는 상태. 그렇게 시간만 흘러갑니다. 그중 상당수가 장기미집행 도시계획시설에 해당합니다. 지정은 되어 있지만 수십 년간 집행되지 않은 상태. 그리고 장기 … 더 읽기
공장이나 건물 매매 상담을 하다 보면 정말 자주 듣는 말씀이 있습니다. “대표님, 저 창고는 판넬로 조금 달아낸 거라 괜찮아요”, “예전부터 그냥 쓰던 건데 남들도 다 이렇게 씁니다.” 현장에서는 흔하게 통용되는 이 ‘관행’이라는 단어가, 구청 건축과 공무원 앞에서는 절대 통하지 않습니다. 특히 무허가 건축물로 적발되어 날아오는 ‘이행강제금’ 고지서는 단순한 1회성 벌금이 아닙니다. 철거 비용이 아까워 버티다가 … 더 읽기
택지개발지구 지정 소식이 뉴스를 타면, 제 블로그나 사무실로 문의가 빗발칩니다. “대표님, 저기 땅값 엄청 오르겠네요?”, “저도 저 근처에 땅 하나 잡아주세요”라며 축하와 기대가 섞인 반응들이 대부분입니다. 하지만 정작 해당 지구 안에 땅을 가지고 계신 ‘진짜 지주’분들이 사무실 문을 열고 들어오실 때의 표정은 수심이 가득합니다. 왜 그럴까요? 대박이 난 것 같은데 말이죠. 실제 현장에서 택지개발지구 지정 … 더 읽기
예전 화성시가 동탄이나 봉담 또 향남 신도시 등을 개발하면서 받는 질문중에 지주분들의 하시는 가장 많았던 것이 바로 **’도시개발사업 환지 방식’**입니다. “대표님, 나라에서 내 땅을 뺏어가서 마음대로 쪼개는 것 아닙니까?”, “땅 평수가 반토막 난다는데 이게 도대체 무슨 날벼락입니까?” 이런 걱정, 충분히 이해합니다. 평생 피땀 흘려 장만한 땅이 줄어든다니 밤잠을 설치실 만도 하지요. 하지만 20년 현장 경험으로 … 더 읽기
시흥과 반월 공장 지대에서 그리고 이곳 송산에서 중개업을 하다 보니 수많은 땅의 운명을 목격했습니다. 그중에서도 가장 안타까운 순간은, 멀쩡해 보이는 내 땅이 시청으로부터 “개발 불가” 혹은 “허가 보류” 판정을 받았을 때 짓는 지주분들의 망연자실한 표정을 볼 때입니다. “용도지역도 계획관리지역이고, 도로도 붙어있는데 왜 안 된다는 겁니까?” 이럴 때 제가 조용히 꺼내 드리는 해결책이 바로 지구단위계획입니다. 많은 … 더 읽기
현장에서 손님들을 만나다 보면 안타까운 경우를 종종 봅니다. “대표님, 여기 계획관리지역이니까 공장 짓는 데 문제없죠?”라며 등기부등본과 토지이용계획확인원만 딱 들고 오시는 분들이지요. 서류상으로는 완벽해 보이는 땅입니다. 하지만 제가 현장 지번을 찍어보고 시청에 확인해보면, 건축허가 불허 사유에 걸려 건물을 짓지 못하는 ‘빛 좋은 개살구’인 경우가 허다합니다. 땅을 살 때 용도지역은 ‘기본 자격’일 뿐, ‘합격 통지서’가 아닙니다. 오늘은 … 더 읽기