20년 넘게 부동산 현장을 누비다 보니 이제는 땅 모양만 봐도 “아, 저기는 돈이 되겠다” 혹은 “저기는 속 썩이겠다”는 감이 옵니다. 최근 2026년에 들어서며 접도구역 규제 완화에 대한 문의가 부쩍 늘었습니다. 화성 송산 지역은 송산그린시티 개발과 서해안 복선전철 등 대형 호재가 겹치면서 도로 인근 토지에 대한 관심이 어느 때보다 뜨겁지요. 하지만 ‘접도구역’이라는 글자만 보고 덜컥 겁부터 … 더 읽기
화성 송산 주변 임야를 소유하신 분들이나 새로 매수하려는 분들께서 제게 가장 많이 하시는 질문이 있습니다. “소장님, 내 땅에 산불진화임도가 생겼는데 이거 도로로 쓸 수 있는 건가요?” 하는 것이지요. 사실 화성 송산 산불진화임도 활용에 대한 정답을 알면 임야 투자의 판도가 바뀝니다. 흔히 임도는 건축법상 도로가 아니라서 “아무짝에도 쓸모없다”고 실망하시는 분들이 계시지만, 20년 경력 베테랑의 눈으로 보면 … 더 읽기
“연금, 그냥 제값 주고 산 땅으로 신청하면 무조건 손해입니다.” 공실 걱정으로 밤잠 설칠 일도 없고, 세입자의 변기 막혔다는 짜증 섞인 전화 받을 일도 없는 완벽한 평생 월급. 최근 노후 대비 수단으로 농지연금이 엄청난 매력을 뽐내고 있습니다. 제 사무실에 찾아오시는 은퇴를 앞둔 사장님들이나 노후 자금을 고민하시는 투자자분들께 제가 항상 드리는 말씀이 있습니다. 진짜 고수 투자자들은 농지연금을 … 더 읽기
환지 방식 이야기를 꺼내면 대부분의 지주님들이 제일 먼저 물어보시는 질문이 있습니다. “대표님, 내 땅을 반토막이나 떼어간다는데… 이게 정말 돈이 될까요?” “감보율은 도대체 얼마까지 나오는 거예요?” “체비지는 뭐고, 보류지는 또 뭐예요?” 솔직히 말씀드리면, 처음 들으면 꽤 불안하고 복잡하게 느껴집니다. 저도 20년 전 처음 이 용어들을 접했을 때는 머리가 아팠으니까요. 하지만 한 가지 확실한 건 있습니다. 이 … 더 읽기
몇 해 전, 송산면 인근 도시개발구역 편입 소식이 돌면서 땅을 가진 분들 사이에 소문이 퍼졌습니다. “나라에서 땅 강제로 가져간다더라.” 저한테도 불안해서 연락 주시는 분들이 꽤 있었습니다. 그런데 막상 내용을 들여다보니 수용 방식이 아니라 환지 방식이었습니다. 설명을 드리고 나서야 “그러면 오히려 잘 됐네요”라고 하시더군요. 환지 방식을 제대로 이해하면 개발 소식이 공포가 아니라 기회로 보이기 시작합니다. 오늘은 … 더 읽기
얼마 전 이런 분이 찾아오셨어요. 경기도 화성 외곽 토지를 매수하면서 “성장관리계획구역이라 건축 가능성이 있다”는 얘기를 듣고 계약까지 마쳤는데, 막상 허가를 넣으니 반려가 됐다는 겁니다. 면적은 약 660㎡, 단독주택 건축 목적이었는데 ‘입지 부적합’이라는 사유 하나로 끝이 났죠. 그분만의 이야기가 아닙니다. 저도 20년 가까이 현장에서 일하면서 성장관리계획구역 토지를 둘러싼 오해와 분쟁을 숱하게 목격했습니다. 오늘은 그 핵심을 정리해드리겠습니다. … 더 읽기
겨울철 들어 화성 지역 지주분들 사이에서 문의가 들어오는 주제가 바로 농지개량 신고입니다. 2025년부터 제도가 대폭 강화되면서, 이제는 사전 신고 없이 복토(성토)를 했다가 큰 낭패를 보는 사례가 늘고 있습니다. 특히 2026년 현재는 계도 기간을 지나 본격적인 단속이 시작된 시점이라 더욱 주의가 필요합니다.오늘은 읍·면사무소에 방문했을 때 당황하지 않고 당당하게 절차를 밟을 수 있도록, 실전 대화법부터 서류 준비, … 더 읽기
계절적인 문제로 농지 특히 논을 가지고 계신 토지 소유자들께서 겪는 문제가 바로 농지 복토와 과태료 문제입니다. 2025년부터 농지개량 신고제가 대폭 강화되면서, 이제는 사전 신고 없이 복토를 했다가 큰 낭패를 보는 사례가 급증하고 있습니다. 특히 2026년 2월 화성특례시가 4개 구청 체제로 본격 가동된 이후, 우리 송산면 일대의 농지 관리와 행정 조사는 더욱 체계적이고 엄격해졌습니다.오늘은 법을 잘 … 더 읽기
장기미집행 도시계획시설로 묶여 있던 땅, 풀리는 순간 가치가 확 달라졌습니다. 토지 상담 현장에서 가장 안타까운 경우는 “아무것도 못 한다”는 말만 듣고 오랫동안 방치된 토지입니다. 소유자는 재산권을 행사할 수 없고, 정부나 지자체는 수십 년간 보상도 하지 않는 상태. 그렇게 시간만 흘러갑니다. 그중 상당수가 장기미집행 도시계획시설에 해당합니다. 지정은 되어 있지만 수십 년간 집행되지 않은 상태. 그리고 장기 … 더 읽기
부동산 개발 시장에서 ‘크게’ 해야만 성공한다고 생각하시나요? 막대한 자본과 복잡한 인허가 절차가 필요한 대규모 프로젝트만이 수익을 보장한다는 고정관념에서 벗어나야 할 때입니다. 오히려 최근에는 소규모 개발사업이 개인 투자자와 소형 건설사들 사이에서 현실적인 대안으로 각광받고 있습니다. “크게 안 해도 됩니다. 작게 하니 허가가 빨랐습니다”라는 어느 사업가의 말처럼, 낮은 진입장벽과 빠른 사업 추진은 소규모 개발이 가진 강력한 장점입니다. … 더 읽기