특히 최근 화성 송산면 일대나 시흥 지역의 산업단지 공장 매매 업종 제한 문제는 단순히 ‘운이 나빠서’ 발생하는 해프닝이 아닙니다. 이는 수억 원의 계약금이 걸린 아주 엄중한 행정적 절차이지요. 공장을 사고팔 때 건물 외관이나 가격만 보고 덜컥 계약서에 도장을 찍었다가는, 정작 입주 승인을 받지 못해 공장 문도 열어보지 못하고 계약금을 포기해야 하는 비극적인 상황이 발생할 수 … 더 읽기
열심히 사업을 일궈오신 사장님들이나 은퇴 후 노후 자금으로 송산의 땅을 사두신 분들이 가장 걱정하시는 것 중 하나가 바로 “혹시라도 내 사업이 어려워지거나 빚이 생겼을 때, 이 땅과 공장을 뺏기지 않을 방법이 없을까?” 하는 점이지요. 그럴 때 어떠한 방법이 있는지 찾아 보았는데 이런 방법이 있더라구요 바로 “부동산 신탁 재산보호” 입니다. 오늘도 어려운 법률 용어가 아니라, 우리 … 더 읽기
화성 송산면 일대에서 토지·공장 거래를 중개하면서 제가 계약 전 상담 단계부터 반드시 챙기는 서류가 있습니다. 바로 자금조달계획서 증빙 자료입니다. 자금조달계획서 자체는 매수자분들이 직접 작성하시지만, 어떤 서류를 어떻게 준비해야 하는지 모르고 계약일에 오시는 경우가 많습니다. 잔금 일정이 촉박한 상황에서 서류가 미비하면 거래 신고 접수가 지연되고 불필요한 스트레스가 생깁니다. 그래서 저는 계약 전 상담 때부터 필요한 서류 … 더 읽기
공장 부지를 싸게 매입했더라도, 준공 시점에 날아오는 개발부담금 때문에 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. “평당 단가가 저렴해서 좋은 땅을 찾았다고 생각했는데, 준공 후 날아온 개발부담금 고지서 때문에 밤잠을 설쳤습니다.” 공장 부지를 직접 개발하거나 매입하신 사장님들이 제 사무실을 찾아오실 때 가장 자주 하시는 말씀입니다. 저는 시화·반월공단에서 10년 넘게 수많은 공장 중개를 해왔고, 지금은 송산테크노파크 산업단지 … 더 읽기
최근 들어 시화와 반월공단의 높은 임대료와 협소한 공간 때문에 수도권 외곽으로 눈을 돌리는 제조업 대표님들의 문의가 크게 늘고 있습니다. 특히 화성 송산 지역의 상대적으로 저렴한 농지를 매입해 직접 사옥이나 생산시설을 짓고자 하는 계획을 세우시는 분들이 많습니다. 그러나 농지를 공장 용도로 활용하기 위해서는 단순히 땅을 사는 것만으로는 부족하며, 농지전용 허가라는 복잡하고 중요한 행정 절차를 반드시 거쳐야 … 더 읽기
5년 전, 화성시 송산면 지화리에서 공장 부지를 찾던 한 사장님이 저를 찾아오셨습니다. 계획관리지역 500평짜리 땅이었는데, 평당 120만원이면 당시 시세로 꽤 괜찮은 가격이었습니다. “대표님, 여기 계획관리지역 맞죠? 공장 짓는 데 문제없죠?” 저도 당시엔 큰 문제가 없다고 봤습니다. 그런데 그로부터 얼마 지나지 않아 화성시가 그 일대를 성장관리구역 정온지구로 지정해버렸습니다. 결국 그 사장님은 지금도 그 땅에 아무것도 짓지 … 더 읽기
공장 부지를 찾으시는 대표님들께서 가장 많이 하는 질문 중 하나가 “중개사님, 이 땅에 공장을 지을 수 있나요?”입니다. 그런데 안타깝게도 많은 분들이 땅부터 먼저 계약한 후에야 “이 업종은 이 땅에 허가가 안 나온다”는 이야기를 듣고 크게 낭패를 보십니다. 공장 설립에서 가장 무서운 복병은 바로 공장 업종별 입지 제한입니다.오늘은 왜 같은 실패가 반복되는지, 업종 코드(KSIC)가 왜 중요한지, … 더 읽기
공장 부지를 찾으시는 대표님들께서 고민하시는 질문은 “산업단지 공장부지를 분양받는 것이 좋을까, 아니면 일반 토지를 매입해 직접 짓는 것이 좋을까?”입니다. 이 선택은 자금 규모, 입주 시기, 업종 특성에 따라 답이 완전히 달라집니다. 오늘은 산업단지 공장부지와 일반 토지의 장단점을 객관적으로 비교하고, 실전에서 성공적인 부지 선정을 위한 체크리스트를 정리해 드리겠습니다. 1. 산업단지 공장부지의 장점과 단점 산업단지 공장부지는 국가나 … 더 읽기
2026년, 화성특례시가 출범하면서 송산면 일대의 행정 절차가 예전보다 훨씬 정밀해졌습니다. 특히 공장을 새로 지으려는 사장님들께서 가장 간과하기 쉬운 비용이 바로 ‘공장 신축 개발부담금’입니다.부지 매입과 건축비만 세세하게 계산했다가, 준공 후 수천만 원에서 억 단위의 고지서를 받고 당황하시는 분들을 현장에서 정말 많이 만나게 됩니다. 오늘은 이 복병 같은 비용을 어떻게 정확히 예측하고, 합법적으로 최대한 절감할 수 있는지 … 더 읽기
공장이나 건물 매매 상담을 하다 보면 정말 자주 듣는 말씀이 있습니다. “대표님, 저 창고는 판넬로 조금 달아낸 거라 괜찮아요”, “예전부터 그냥 쓰던 건데 남들도 다 이렇게 씁니다.” 현장에서는 흔하게 통용되는 이 ‘관행’이라는 단어가, 구청 건축과 공무원 앞에서는 절대 통하지 않습니다. 특히 무허가 건축물로 적발되어 날아오는 ‘이행강제금’ 고지서는 단순한 1회성 벌금이 아닙니다. 철거 비용이 아까워 버티다가 … 더 읽기