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무허가 건축물은 철거보다 더 무서운 비용을 남긴다. 부동산 현장에서 가장 자주 발생하지만 가장 가볍게 오해되는 문제가 바로 무허가 건축물이다. “조금 증축했을 뿐이다”, “예전부터 있던 건물이다”, “남들도 다 이렇게 쓴다”라는 말은 현장에서는 흔하지만, 행정에서는 통하지 않는다. 특히 무허가 건축으로 적발될 경우 부과되는 이행강제금은 단순한 벌금이 아니라 반복적으로 부과되는 행정 제재라는 점에서 위험성이 크다. 실제로 무허가 건축물의 … 더 읽기

용도지역 변경의 가치 상승은 개발법상 가장 큰 호재다 용도지역 변경이 투자 가치에 미치는 영향 용도지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 토지 이용의 방향을 결정하는 핵심 제도다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘며, 도시지역 안에서는 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분된다. 이 구분은 단순한 행정 분류가 아니다. 용도지역에 따라 건축 가능한 건물의 종류, 층수, 용적률, … 더 읽기

개발부담금이란? 부동산 개발 시 반드시 알아야 할 핵심 정보 부동산 개발을 계획 중이라면 개발부담금은 반드시 이해해야 할 필수 개념입니다. 토지를 개발해 가치가 상승했을 때, 그 이익이 전적으로 개인의 것일까요? 법은 그렇게 보지 않습니다. 개발로 인한 지가 상승에는 개인의 투자뿐 아니라 도로 건설, 상하수도 설치, 용도지역 변경 등 공공의 결정과 사회적 비용이 함께 작용합니다. 이러한 공공 … 더 읽기

“드디어 우리 동네가 택지개발지구로 지정됐대!” 부동산 카페에 이런 글이 올라오면 댓글은 순식간에 수백 개가 달립니다. “땅값 오르겠네요”, “부럽습니다”, “대박 나셨네요” 같은 축하 댓글이 줄을 잇죠. 하지만 정말 그럴까요? 실제로 택지개발지구 지정 소식을 들은 많은 토지 소유주들이 곧바로 마주하는 현실은 “토지를 팔 수 없다”는 사실입니다. 보상금을 받기까지는 아직 멀었고, 그렇다고 급전이 필요해 팔려고 해도 마음대로 거래할 … 더 읽기

평생을 일궈온 내 땅 위로 갑자기 붉은 깃발이 꽂히고, 도로가 난다거나 철도가 들어선다는 소식이 들리면 지주분들의 마음은 복잡해질 수밖에 없습니다. 특히 이곳 화성 송산면 일대는 송산그린시티 개발과 서해선 복선전철 개통 등 굵직한 국책 사업이 이어지면서 토지수용 보상금 문제로 밤잠을 설치시는 이웃분들을 참 많이 뵙게 됩니다. 호재인 줄 알았던 개발 소식이 내 재산권의 ‘상실’로 다가올 때, … 더 읽기

반갑습니다. 화성 송산면에서 20년째 여러분의 소중한 자산을 지키고 키워드리는 대교부동산 대표입니다. 시흥과 반월 공장 지대를 거쳐 지금은 송산그린시티의 태동을 현장에서 지켜보고 있지요. 예전 화성시가 동탄이나 봉담 또 향남 신도시 등을 개발하면서 받는 질문중에 지주분들의 하시는 가장 많았던 것이 바로 **’도시개발사업 환지 방식’**입니다. “대표님, 나라에서 내 땅을 뺏어가서 마음대로 쪼개는 것 아닙니까?”, “땅 평수가 반토막 난다는데 … 더 읽기

반갑습니다. 화성 송산면에서 흙먼지 마시며 여러분의 소중한 자산을 지키고 있는 대교부동산 대표입니다. 시흥과 반월 공장 지대에서 그리고 이곳 송산에서 중개업을 하다 보니 수많은 땅의 운명을 목격했습니다. 그중에서도 가장 안타까운 순간은, 멀쩡해 보이는 내 땅이 시청으로부터 “개발 불가” 혹은 “허가 보류” 판정을 받았을 때 짓는 지주분들의 망연자실한 표정을 볼 때입니다. “용도지역도 계획관리지역이고, 도로도 붙어있는데 왜 안 … 더 읽기

반갑습니다. 화성 송산면에서 토지와 공장을 중개하고 있는 대교부동산 대표입니다. 현장에서 손님들을 만나다 보면 안타까운 경우를 종종 봅니다. “대표님, 여기 계획관리지역이니까 공장 짓는 데 문제없죠?”라며 등기부등본과 토지이용계획확인원만 딱 들고 오시는 분들이지요. 서류상으로는 완벽해 보이는 땅입니다. 하지만 제가 현장 지번을 찍어보고 시청에 확인해보면, 건축허가 불허 사유에 걸려 건물을 짓지 못하는 ‘빛 좋은 개살구’인 경우가 허다합니다. 땅을 살 … 더 읽기

안녕하세요, 화성 송산면 대교부동산 대표입니다. 20년 넘게 공인중개사로 일하며 시화·반월공단의 굴뚝 연기부터 이곳 송산면의 흙냄새까지 참 많은 현장을 지켜봐 왔습니다. 2026년 2월, 화성시가 드디어 4개 구청(만세구, 효행구, 병점구, 동탄구) 체제의 화성특례시로 본격 출범했습니다. 우리 송산면 일대의 토지 행정에도 예전보다 훨씬 정밀하고 전문적인 잣대가 적용되고 있지요. 특히 송산그린시티라는 거대한 호재를 품은 서부권의 노른자위 땅들은 지가가 무섭게 … 더 읽기

안녕하세요. 화성 송산테크노파크 산업단지 앞에서 토지·공장 전문 중개와 컨설팅을 하고 있는 대교부동산 팩토리김사장입니다. 공인중개사로서, 현장에서 직접 경험한 실무 사례를 바탕으로 정확하고 합법적인 정보를 전달해 드리겠습니다.상담하다 보면 간혹 듣는 질문중에 “생산관리지역은 농사짓는 땅인데 공장을 지을 수 있나요?”라고 문의하십니다. 결론부터 말씀드리면, 생산관리지역에서 공장건축은 법적 요건과 환경 기준을 정확히 충족한다면 충분히 가능합니다. 다만, 용도지역의 특성과 행정 절차를 제대로 … 더 읽기