2026년 세제개편안 주택 편 — 보유공제 폐지, 종부세 주택수 차등 일원화 총정리

2026년 8월 3일 발표된 「2026년 세제개편안」의 주택 세제는 한 방향으로 정리됩니다. 보유가 아니라 거주를 기준으로 세금을 매기겠다는 것입니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제에서 보유공제가 사라지고, 종합부동산세 세액공제도 보유기간이 아닌 거주기간 기준으로 바뀝니다. 실거주하지 않는 1주택자에게는 불리한 변화입니다.

동시에 다주택자 양도세 중과는 한시적으로 완화됩니다. 보유세를 올리는 대신 팔 기회를 주겠다는 구조입니다.

한눈에 보는 요약

구분	현행	개편안	시행
1세대 1주택 장기보유공제	거주 40% + 보유 40%	거주 80% (보유 폐지)	2028~2029 단계
장기보유공제 한도	없음	인별·물건별 각 10억	2029.1.1.
종부세 주택 과세대상	공시가 9억 초과	1주택 14억 / 그 외 9억	2027.1.1.
종부세 주택수 차등세율	2주택 이하 / 3주택 이상	주택가액 기준 일원화	2028.1.1.
종부세 세부담 상한	150%	200%	2027.1.1.
다주택 조정지역 중과	+20%p / +30%p	한시 완화	2027~2028
장기거주 1주택 기본공제	연 250만 원	연 2,500만 원	2027.1.1.
조정지역 일시적 2주택	3년 이내 처분	2년 이내	2026.10.1.

1. 장기보유특별공제 — 보유공제가 사라집니다

제도 이름부터 둘로 나뉩니다. 주택과 조합원입주권에 적용되는 장기거주 소득공제, 토지·건물에 적용되는 장기보유 소득공제입니다.

1세대 1주택

현재는 거주 연 4%(최대 40%)에 보유 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%를 공제받습니다. 개편안은 이 구조를 거주 쪽으로 몰아넣습니다.

양도 시점	거주공제	보유공제
2027.12.31.까지	연 4% / 최대 40%	연 4% / 최대 40%
2028.1.1.~2028.12.31.	연 6% / 최대 60%	연 2% / 최대 20%
2029.1.1. 이후	연 8% / 최대 80%	폐지

최대 공제율 80%는 유지되지만, 그 80%를 받으려면 10년을 실제로 거주해야 합니다. 보유만 오래 한 경우 2029년부터는 공제가 0이 됩니다.

다주택자

현행 보유 연 2%(최대 30%)가 2028년에는 거주공제와 보유공제 중 높은 쪽을 적용하는 방식으로, 2029년부터는 거주공제만 적용하는 방식으로 바뀝니다. 다주택자의 거주공제는 2년 이상 거주한 경우에만 적용됩니다.

공제한도가 새로 생깁니다

지금은 공제액에 상한이 없습니다. 개편안은 인별 연간 한도와 양도 물건별 한도를 각각 신설합니다. 2028년 각 20억 원, 2029년 이후 각 10억 원입니다.

공동소유이거나 시점을 나눠 분할양도하는 경우 지분 비율에 따라 안분 적용됩니다. 차익이 큰 고가주택일수록 영향이 큽니다.

2. 종합부동산세 — 주택 수 기준이 사라집니다

과세대상과 기본공제

과세 기준선이 조정됩니다. 1세대 1주택자는 공시가격 합계 14억 원 초과(시가 약 20억 원), 그 외는 9억 원 초과(시가 약 13억 원)부터 납세의무가 생깁니다.

기본공제도 거주 여부로 갈립니다. 1세대 1주택자는 거주 시 14억 원, 비거주 시 9억 원입니다. 다주택자는 4억 원에 5억 원 곱하기 거주주택 공시가격 비중을 더해 산출합니다. 실거주 주택 비중이 높을수록 공제가 커지는 구조입니다.

세율이 주택가액 기준으로 일원화됩니다

지금은 같은 과세표준이라도 2주택 이하냐 3주택 이상이냐에 따라 세율이 다릅니다. 이 차등이 단계적으로 폐지되고, 2028년부터는 주택가액만으로 세율이 정해집니다.

과세표준	현행(2주택 이하)	현행(3주택 이상)	2028년 이후
3억 원 이하	0.5%	0.5%	0.5%
3억 초과 6억 이하	0.7%	0.7%	0.7%
6억 초과 12억 이하	1.0%	1.0%	1.3%
12억 초과 25억 이하	1.3%	2.0%	2.0%
25억 초과 50억 이하	1.5%	3.0%	3.0%
50억 초과 94억 이하	2.0%	4.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	5.0%	5.0%

주목할 지점은 2주택 이하 구간의 세율이 3주택 이상 수준으로 올라간다는 것입니다. 다주택자 세율을 내린 게 아니라 1~2주택자 세율을 올려서 맞춘 구조입니다. 6억~12억 구간은 1.0%에서 1.3%로 오릅니다.

공정시장가액비율도 오릅니다

법정 범위 하한이 60%에서 70%로 올라가고, 주택분은 단계적으로 상향됩니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2027년 70%, 2028년 이후 80%입니다. 그 외는 70%입니다.

세율이 오르는 데다 과세표준을 계산하는 비율까지 올라가므로, 실제 세액 증가폭은 세율표만 봐서는 가늠하기 어렵습니다.

1세대 1주택 세액공제도 거주 기준으로

연령별 공제(60세 20% / 65세 30% / 70세 40%)는 그대로입니다. 바뀌는 것은 보유기간 공제입니다. 2028년부터는 거주기간 공제만 적용되며, 공제율은 5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%입니다.

공제율 합계 최대 80% 한도는 유지되면서 금액 한도가 새로 생깁니다. 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원입니다.

세부담 상한 150% → 200%

직전연도 보유세의 150%까지만 부과하던 상한이 200%로 올라갑니다. 급격한 세액 증가를 막아주던 안전장치가 느슨해지는 셈이라, 공시가격이 크게 오른 주택일수록 체감 부담이 커집니다.

납부유예는 넓어집니다

소득요건이 총급여 7천만 원에서 8천만 원으로(종합소득금액 6천만 원에서 7천만 원으로) 완화됩니다. 여기에 대안 요건이 신설됩니다. 만 65세 이상이면서 10년 이상 거주했고, 소득 대비 보유세 비중이 10% 이상이면 기존 요건을 충족하지 않아도 납부유예가 가능합니다.

납세담보로 납세보증보험증권을 제출하면 유예기간 이자상당가산액을 감면받는 특례도 신설됩니다.

3. 양도소득세 — 완화되는 쪽

장기 거주 1주택 기본공제 10배 확대

양도소득 기본공제는 연 250만 원입니다. 개편안은 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하의 1세대 1주택을 양도하는 경우 연 2,500만 원으로 올립니다.

부부 공동명의는 각각 적용되지만, 특수관계인 간 양도와 비거주자는 제외됩니다. 2027년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.

고령 1주택자 한시 특례 신설

수도권 주택을 팔고 지방으로 이주하는 고령 1주택자에게 양도세를 감면하는 제도가 새로 생깁니다. 요건이 까다롭습니다.

• 양도일 기준 만 65세 이상인 1세대 1주택자
• 양도일 현재 2년 계속 거주 중이며 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 주택
• 특수관계인이 아닌 제3자에게 양도
• 양도 후 6개월 내 비수도권으로 이주(주민등록 이전 + 실제 거주)

감면율은 2027년 50%(5억 원 한도), 2028년 30%(3억 원 한도)입니다. 적용기한은 2028년 12월 31일까지입니다.

사후관리가 엄격합니다. 6개월 내 미이주, 양도 후 5년 내 수도권 주택 취득이나 수도권 재이주, 처분한 주택의 5년 내 재매수 중 하나라도 발생하면 2개월 내에 감면세액과 이자상당가산액(1일 0.022%)을 납부해야 합니다.

다주택자 조정대상지역 중과 한시 완화

보유세를 올리는 대신 처분 기회를 주는 조치입니다. 보유기간 2년 이상인 경우에 한정됩니다.

구분	현행	2027년	2028년
1세대 2주택	+20%p	+5%p	+10%p
1세대 3주택 이상	+30%p	+10%p	+15%p

주의해서 볼 부분이 있습니다. 2026년에 이미 중과세율로 양도한 경우에도 2027년 1월 1일 이후 예정신고나 확정신고를 하면 완화된 세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용받을 수 있습니다. 보유기간 2년 이상이어야 합니다.

지방 세컨드홈 특례 확대

인구감소지역 주택 취득자에 대한 1세대 1주택 특례의 적용 대상 지역이 넓어집니다. 기존 인구감소지역·인구감소관심지역 외에 비수도권 광역시를 제외한 지역이 추가되고, 주택가액 상한도 일부 4억에서 6억으로 올라갑니다. 적용기한은 2029년 12월 31일 취득분까지 연장됩니다.

4. 조여지는 쪽 — 일시적 2주택과 상생임대주택

조정대상지역 일시적 2주택, 3년 → 2년

신규주택 취득 후 종전주택을 처분해야 비과세를 받는 기한이 3년입니다. 개편안은 조정대상지역 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우에 한해 이 기한을 2년으로 줄입니다.

시행일이 빠릅니다. 2026년 10월 1일 이후 조정대상지역 내 종전주택 양도분부터 적용되며, 종합부동산세 특례기간도 같은 방향으로 단축됩니다.

경과조치가 있습니다. 2026년 8월 3일 이전에 주택이나 분양권을 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다. 발표일이 기준선이라는 점을 놓치지 마시기 바랍니다.

상생임대주택에 양도기한 요건 추가

상생임대차계약으로 거주요건을 면제받으려면 이제 정해진 기한 내에 양도해야 합니다. 2026년 12월 31일 이전에 상생임대차계약이 종료되면 2027년 12월 31일까지, 2027년 1월 1일 이후 종료되면 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지입니다.

정리하면

세 갈래로 읽으면 됩니다.

1. 실거주 1주택자 — 대체로 유리합니다. 기본공제 10배 확대, 종부세 기본공제 14억, 거주공제 80% 모두 실거주를 전제로 설계됐습니다.
2. 비거주 1주택자 — 불리합니다. 보유공제가 사라지고 종부세 기본공제도 9억으로 낮아집니다. 갭투자나 상속으로 보유 중인 주택이 여기 해당합니다.
3. 다주택자 — 보유세는 오르고 양도세는 한시적으로 내려갑니다. 2027~2028년이 처분 창구로 설계된 셈입니다.

가장 시급한 것은 조정대상지역 일시적 2주택입니다. 2026년 10월 1일 시행이라 시간이 두 달밖에 없고, 2026년 8월 3일이라는 경과조치 기준일이 이미 지났습니다. 해당되는 분은 계약일과 처분 계획을 지금 확인하셔야 합니다.

---

참고자료

• 재정경제부, 「2026년 세제개편안(상세본)」, 2026년 8월 3일 발표