화성국제테마파크, 착공 시점을 묻는 분들께

송산 일대에서 가장 자주 받는 질문은 하나로 모입니다. “그래서 언제 시작합니까.”

땅을 사두신 분도, 도로가 나고 기반시설이 들어오기를 기다리며 사업 계획을 세워둔 분도, 결국 묻는 것은 같습니다. 개발이 빨리 되어야 한다는 것. 전자는 시간이 늘어질수록 보유 비용이 쌓이고, 후자는 미뤄지는 만큼 계획 자체를 다시 짜야 하니 당연한 일입니다.

이 질문에 확정된 날짜로 답할 수 있는 사람은 현재 없습니다. 사업자도, 행정기관도 목표 시점만 이야기하고 있는 상황입니다.

다만 지금 이 사업이 어느 단계에 와 있는지는 확인할 수 있습니다. 그 단계를 알면 남은 절차가 몇 개인지, 어느 정도 걸리는 일인지 스스로 가늠하실 수 있습니다. 이 글은 그 판단 재료를 정리한 것입니다.

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1. 현장은 분주한데 왜 미착공인가

큰길에서 보면 테마파크 예정 부지 쪽이 눈에 띄게 분주합니다. 그런데 그 공사들은 신세계가 발주한 테마파크 본공사가 아닙니다.

혼동이 생기는 이유는 테마파크 예정지가 송산그린시티 안에 있기 때문입니다. 땅을 매립하고 조성하는 주체는 한국수자원공사이고, 신세계화성은 2021년 3월 토지계약을 체결한 매수인입니다. 부지를 만드는 공사와 테마파크를 짓는 공사는 시행 주체가 다릅니다.

현재 이 일대에서 진행 중인 공사는 이렇습니다.

공사	현황
송산그린시티 부지조성 (수자원공사)	서측지구 선도지구 2023년 12월 착공, 공사기간 96개월
국제테마파크 주거단지 조성	금광기업 컨소시엄 시공, 진행 중
시화MTV 연결도로	2026년 5월 기준 공정률 약 76.4%, 종료 예정 2027년 5월
서해선 국제테마파크역	2026년 6월 기준 역사·승강장 거의 완공

네 가지가 동시에 돌아가니 분주할 수밖에 없습니다. 부지 내부는 일반인 출입이 통제되어 도로에서 움직임만 보이기 때문에, 눈으로는 어느 공사인지 구분하기 어렵습니다.

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2. 지금 사업이 서 있는 자리

테마파크 본공사는 아직 시작 전이며, 현재 위치는 관광단지 조성계획 승인 대기 단계입니다.

시점	진행 내용
2019년 2월	사업자 공모, 신세계 컨소시엄 단독 응찰
2021년 3월	토지계약 체결
2024년 10월	파라마운트 IP 활용 계약
2024년 12월 31일	경기도, 관광단지 지정 고시 (경기도 고시 제2024-412호, 2,854,708㎡)
2025년 8월	신세계화성, 화성시에 조성계획서 제출
2026년 1월 말	화성시, 경기도에 조성계획 승인 신청
현재	관계기관 협의, 환경영향평가·교통영향평가 진행 중

화성시 측 설명에 따르면, 관련 절차가 반영되어 최종 조성계획이 승인되면 착공을 위한 핵심 행정 절차는 대부분 마무리된 것으로 볼 수 있습니다. 바꿔 말하면 조성계획 승인 고시가 나기 전까지는 착공을 논하기 이른 단계입니다.

착공 시점에 대한 이야기는 갈립니다. 신세계프라퍼티 측은 인허가 완료 후 착공하겠다는 입장입니다. 화성시 관계자는 신세계 측이 착공 시기를 2027년 상반기 정도로 예상하고 있다고 전했습니다. 조성계획 승인이 빨라야 2026년 8~9월경으로 예상되고 이후 착공 준비와 사업비 집행 절차가 남아 있어, 2026년 안에 실제 공사에 들어가기는 어려울 것이라는 관측이 나옵니다.

당초 알려졌던 “2026년 착공”과는 차이가 있습니다.

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3. 왜 아무도 시점을 장담하지 못하는가

이 사업이 미뤄진 것은 처음이 아닙니다. 지연 이력을 알면 목표 시점을 어느 정도로 받아들여야 할지 판단이 섭니다.

• 2007년 유니버설스튜디오코리아리조트 컨소시엄과 추진 → 이듬해 글로벌 금융위기로 자금 조달이 막히며 무산
• 2010년 롯데그룹 참여 → 땅값 협상 문제로 2012년 무산
• 2015년 롯데그룹·대우건설·중국 자본 등 참여해 재추진 → 부지 가격 협상과 자금 조달 갈등으로 무산

신세계 선정 이후에도 일정은 계약 조건보다 늦어졌습니다. 토지계약 조건상 계약일로부터 3년 이내에 주용도 시설을 착공해야 했으나 지켜지지 않았고, 배상금 문제로 이어졌습니다. 신세계프라퍼티는 약 120억 원 규모의 배상금 면제를 위해 한국수자원공사를 상대로 채무 부존재 확인소송을 냈으나 2026년 1월 16일 1심에서 패소했습니다.

과거와 달라진 점은 분명히 있습니다. 관광단지 지정이라는 공식 인허가를 받았고, 글로벌 IP 계약도 체결됐습니다. 사업이 서류상 실체를 갖춘 것은 이전 세 차례와 다른 부분입니다.

다만 총사업비 약 9조 5천억 원이 전액 민간 자본으로 조달된다는 점은 과거 무산 사유와 닿아 있습니다. 앞선 실패들이 모두 자금 문제에서 비롯됐다는 점을 감안하면, 이 사업의 속도는 인허가만이 아니라 자금 집행 상황을 함께 봐야 판단이 됩니다.

한편 행정계획상 이 사업의 위치는 이전보다 분명해졌습니다. 2025년 11월 24일 경기도는 2040년 화성 도시기본계획을 승인하면서 목표 계획인구를 154만 명(현재 약 104만 명)으로 설정했습니다. 생활권은 동탄·동부·중부·서부 4개 권역으로 나뉘는데, 송산 일대가 속한 서부생활권의 발전전략에는 자동차·바이오 등 신성장산업 연계 클러스터 구축과 함께 해양 관광산업 육성이 포함됐습니다. 경기도 도시정책과장은 승인 당시 송산그린시티와 화성 국제테마파크를 공공주택지구, 역세권 등과 함께 화성시 성장의 축으로 언급했습니다.

다만 도시기본계획은 도시의 장기 발전 방향을 제시하는 최상위 계획이며, 개별 사업의 착공 시점을 정하는 문서는 아닙니다. 사업이 시 차원의 장기 구상에 편입돼 있다는 의미로 보시는 것이 정확합니다.

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4. 함께 묻는 질문 — 아파트 분양

착공과 함께 자주 나오는 질문이 송산그린시티 아파트 공급 시점입니다. 이 부분도 정리해 둡니다.

수자원공사는 동측지구에서 남측지구, 서측지구 순으로 단계적 분양 계획을 세워 왔습니다.

• 동측지구(새솔동): 2019년까지 공동주택·상업용지·단독택지 분양 완료, 입주 진행됨
• 남측지구: 2021년 말부터 산업용지 분양 개시
• 서측지구: 당초 2025년 이후 분양 계획

남은 아파트 물량은 사실상 서측지구입니다. 다만 조성공사 일정을 보면 시간이 더 필요해 보입니다. 서측지구 선도지구 조성공사는 2023년 12월 착공, 공사기간 96개월로 2031년 12월 준공 예정입니다. 서측지구 1단계 1·2·3공구 조성공사는 공사기간이 각각 약 108개월로 선도지구보다 착공이 늦습니다.

여기서도 같은 원리가 적용됩니다. 땅이 만들어져야 공동주택용지를 공급하고, 용지가 공급되어야 분양 공고가 납니다. 간척지 연약지반 처리에 시간이 걸린다는 점도 감안해야 합니다. 조성공사 진척을 보면 분양 시점을 어느 정도 가늠할 수 있습니다.

테마파크 부지 안쪽에 계획된 주거단지(아파트 6,283가구, 단독 289가구)는 관광단지 구역 밖으로 별개 진행되며, 분양 일정은 미정으로 알려져 있습니다.

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5. 확정 날짜 대신, 현재 단계를 확인하는 방법

착공일을 미리 알 수는 없습니다. 그러나 사업이 어느 단계에 있는지는 누구나 확인할 수 있습니다. 아래 경로를 알아두시면 뉴스에 기대지 않고 직접 판단하실 수 있습니다.

① 경기도 고시·공고

관광단지 조성계획 승인은 경기도 고시로 공고됩니다. 고시가 나왔다면 핵심 행정 절차가 마무리된 것이고, 나오지 않았다면 아직 승인 전입니다. 착공 여부를 가르는 가장 명확한 기준선입니다.

② 토지이음(eum.go.kr)

2024년 12월 31일 관광단지 지정 고시(경기도 고시 제2024-412호)의 지형도면은 토지이음에서 열람할 수 있습니다. 관광단지 구역 경계가 정확히 어디까지인지, 특정 필지가 구역 안에 포함되는지를 직접 확인하실 수 있습니다.

③ 환경영향평가 정보지원시스템(EIASS)

사업명으로 조회하면 협의 진행 여부와 완료 시점을 확인할 수 있습니다. 이 절차가 끝나야 조성계획 승인으로 넘어갑니다.

④ 현장 공사 안내판

건설공사 현장에는 발주처·공사명·공사기간이 표기된 안내판이 설치됩니다. 발주처가 한국수자원공사인지 ㈜신세계화성인지 확인하면 어느 공사인지 구분됩니다.

⑤ 수자원공사 송산그린시티 분양공지

아파트 분양은 사업시행자의 분양공지와 온라인청약시스템, 청약홈 공고가 기준입니다. 지구단위계획만으로는 민간분양·공공분양 여부가 확정되지 않은 블록도 있어 판단이 어렵습니다.

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정리

• 부지 일대 공사는 진행 중이나 테마파크 본공사가 아니며, 부지조성·주거단지·도로·철도 공사입니다.
• 사업은 관광단지 조성계획 승인을 기다리는 단계이며, 승인 고시가 착공 판단의 기준선입니다.
• 착공을 2027년 상반기로 보는 관측이 있으나 확정된 일정은 아닙니다.
• 이 사업은 2007년 이후 세 차례 무산된 이력이 있고, 사유는 모두 자금과 부지 가격 문제였습니다. 발표된 목표 시점과 실제 진행은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
• 아파트 공급은 동측지구가 완료됐고 남은 물량은 서측지구이며, 조성공사 일정상 시간이 더 필요합니다.

빠른 진행을 바라는 마음은 이 지역에서 기다려온 분들 모두가 같습니다. 다만 확정되지 않은 시점을 단정해 말씀드리기는 어렵고, 대신 지금 어느 단계에 와 있는지와 다음 절차가 무엇인지는 위와 같이 확인하실 수 있습니다. 인허가 진행 상황은 수시로 달라지므로, 최종 판단은 경기도 고시와 관계기관 공고 원문을 기준으로 하시기 바랍니다.

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작성: 김종민 (공인중개사, 대교부동산 대표 · 등록번호 41590-2024-00020)