torami5500 안녕하세요. 화성 송산면 송산테크노파크 산업단지 앞에서 여러분의 든든한 부동산 파트너로 활동하고 있는 대교부동산 대표입니다. 시화·반월 국가산업단지에서 10년 넘게 공장 중개를 전문으로 진행하며 현장의 다양한 사례를 경험했고, 현재 화성 송산에서 3년째 토지와 공장 매매·개발 컨설팅을 하고 있는 20년 경력의 공인중개사입니다. 최근 들어 시화와 반월공단의 높은 임대료와 협소한 공간 때문에 수도권 외곽으로 눈을 돌리는 제조업 대표님들의 문의가 … 더 읽기
“성장관리계획구역이면 가능하다”는 설명은 절반만 맞았습니다. 허가 단계에서 행정의 판단은 전혀 다른 기준으로 이루어졌습니다. 1. 제도는 열려 있지만, 허가는 닫혀 있는 이유 성장관리계획구역은 명칭만 보면 개발을 ‘관리하면서 허용하는 구역’처럼 보이지만, 실제로도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 체계상, 무조건적인 개발 제한 구역은 아닙니다. 이 때문에 토지 매수 단계에서는 “여기는 성장관리계획구역이라 건축 가능성이 있습니다”라는 설명이 비교적 쉽게 … 더 읽기
성장관리구역의 제도적 성격과 행정 적용의 실제 계획관리지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 관리지역 중에서도 상대적으로 개발 가능성이 열려 있는 지역으로 인식됩니다. 이로 인해 토지 매수 과정에서 “계획관리지역이면 개발이 가능하다”는 설명이 관행처럼 이루어지는 경우가 많습니다. 그러나 실제 행정 실무에서는 계획관리지역임에도 불구하고 건축허가나 개발행위허가가 제한되거나 반려되는 사례가 반복적으로 발생하고 있습니다. 이러한 괴리의 핵심에는 성장관리구역이라는 제도가 존재합니다. … 더 읽기
안녕하세요. 화성 송산테크노파크 산업단지 앞에서 여러분의 소중한 토지 자산을 함께 고민하는 대교부동산 팩토리 김사장입니다. 현장에서 직접 경험한 실무 노하우를 바탕으로 정확한 정보를 전달해 드리겠습니다.겨울철 들어 화성 지역 지주분들 사이에서 문의가 들어오는 주제가 바로 농지개량 신고입니다. 2025년부터 제도가 대폭 강화되면서, 이제는 사전 신고 없이 복토(성토)를 했다가 큰 낭패를 보는 사례가 늘고 있습니다. 특히 2026년 현재는 계도 … 더 읽기
안녕하세요. 화성 송산테크노파크 산업단지 정문 앞에서 토지·공장 전문 중개와 컨설팅을 하고 있는 대교부동산 팩토리 김사장입니다. 공인중개사로서, 현장에서 수많은 공장 설립 사례를 직접 다루며 쌓은 실무 경험을 바탕으로 정확하고 실질적인 정보를 전달해 드리도록 노력합니다.공장 부지를 찾으시는 대표님들께서 가장 많이 하는 질문 중 하나가 “중개사님, 이 땅에 공장을 지을 수 있나요?”입니다. 그런데 안타깝게도 많은 분들이 땅부터 먼저 … 더 읽기
안녕하세요. 화성 송산테크노파크 산업단지 앞에서 토지·공장 전문 중개와 컨설팅을 하고 있는 대교부동산 팩토리 김사장입니다. 공장과 공장부지 전문 중개, 컨설팅의 경력을 쌓은 공인중개사로서, 현장에서 수많은 공장 부지 선정 사례를 직접 다루며 쌓은 실무 경험을 바탕으로 정확한 정보를 전달해 드리겠습니다.공장 부지를 찾으시는 대표님들께서 고민하시는 질문은 “산업단지 공장부지를 분양받는 것이 좋을까, 아니면 일반 토지를 매입해 직접 짓는 것이 … 더 읽기
안녕하세요, 화성 송산면 대교부동산 대표입니다. 2026년 2월, 화성특례시가 4개 구청 체제로 본격 가동되면서 우리 송산면 일대의 토지 개발 행정은 그 어느 때보다 정밀하고 엄격하게 운영되고 있습니다. 최근 송산그린시티 주변으로 공장 신축을 계획하시는 사장님들을 만나보면, 대부분 건축비나 토지 매입비에는 밝으시지만 정작 준공 후에 날아올 ‘폭탄’인 개발부담금에 대해서는 무방비 상태인 경우가 많습니다. 부지 조성이나 농지 전용이 수반되는 … 더 읽기
안녕하세요. 화성 송산테크노파크 산업단지 앞에서 여러분의 소중한 토지 자산을 함께 고민하는 대교부동산 팩토리 김사장입니다. 계절적인 문제로 농지 특히 논을 가지고 계신 토지 소유자들께서 겪는 문제가 바로 농지 복토와 과태료 문제입니다. 2025년부터 농지개량 신고제가 대폭 강화되면서, 이제는 사전 신고 없이 복토를 했다가 큰 낭패를 보는 사례가 급증하고 있습니다. 특히 2026년 2월 화성특례시가 4개 구청 체제로 본격 … 더 읽기
장기미집행 도시계획시설로 묶여 있던 땅, 풀리는 순간 가치가 확 달라졌습니다. 토지 상담 현장에서 가장 안타까운 경우는 “아무것도 못 한다”는 말만 듣고 오랫동안 방치된 토지입니다. 소유자는 재산권을 행사할 수 없고, 정부나 지자체는 수십 년간 보상도 하지 않는 상태. 그렇게 시간만 흘러갑니다. 그중 상당수가 장기미집행 도시계획시설에 해당합니다. 지정은 되어 있지만 수십 년간 집행되지 않은 상태. 그리고 장기 … 더 읽기
부동산 개발 시장에서 ‘크게’ 해야만 성공한다고 생각하시나요? 막대한 자본과 복잡한 인허가 절차가 필요한 대규모 프로젝트만이 수익을 보장한다는 고정관념에서 벗어나야 할 때입니다. 오히려 최근에는 소규모 개발사업이 개인 투자자와 소형 건설사들 사이에서 현실적인 대안으로 각광받고 있습니다. “크게 안 해도 됩니다. 작게 하니 허가가 빨랐습니다”라는 어느 사업가의 말처럼, 낮은 진입장벽과 빠른 사업 추진은 소규모 개발이 가진 강력한 장점입니다. … 더 읽기