다주택자 증여 절세 — 양도세 82.5% 시대, 왜 증여가 답인가

안녕하세요. 대교부동산 대표 팩토리김사장입니다.
2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과가 4년 만에 재개됐습니다.
정부의 의도는 단순했습니다. “세금을 올리면 다주택자가 집을 팔 것이고, 매물이 늘어나면 집값이 안정된다.”
그런데 시장은 전혀 다른 방향으로 움직였습니다.
집을 파는 사람이 늘어나는 게 아니라 자식에게 집을 넘기는 사람이 폭발적으로 늘어났습니다.
대법원 등기정보광장에 따르면 4월 서울 집합건물(아파트·연립·다세대·오피스텔 등) 증여 등기 건수는 2,153건으로 집계됐습니다. 전월(1,387건) 대비 55.2% 급증한 수치로, 2022년 12월 이후 3년 4개월 만에 최대치입니다. 전국 기준 증여 건수도 5,560건으로 같은 시점 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다.
특히 강남3구(강남·서초·송파)가 증여 증가를 주도했습니다. 4월 한 달간 강남3구에서만 442건이 증여 등기됐으며, 이는 서울 전체의 약 20.5%에 달합니다. 여기에 가족 간 저가 양도를 통한 사실상 증여 성격의 직거래도 함께 늘었습니다. 서울 아파트 직거래 건수는 2월 109건에서 3월 185건, 4월에는 234건으로 계속 늘어나고 있습니다.
도대체 왜 다주택자들은 팔지 않고 증여를 선택한 걸까요?
오늘은 다주택자 증여 절세가 왜 지금 이렇게 주목받는지, 그 이유를 숫자와 세금 구조로 깊게 파헤쳐 드리겠습니다. 막연하게 “증여가 낫다더라”가 아니라, 실제로 얼마나 차이가 나는지 구체적인 수치로 확인하실 수 있습니다.

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1. 양도세 중과 재개 — 세금이 얼마나 늘어났나

양도세 중과 재개가 얼마나 큰 충격인지 먼저 수치로 확인해야 합니다.
신한은행 우병탁 프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션 결과입니다.
반포자이 전용 84㎡ (취득가 15억·양도가 50억, 양도차익 35억)

구분	양도세 (지방세 포함)
유예 기간 중 일반세율 적용	약 14억 6,736만 원
중과 재개 후 3주택자	약 31억 3,611만 원
증가액	+16억 6,875만 원 (213.7% 증가)

래미안퍼스티지 전용 84㎡ (취득가 16억·양도가 56억)

구분	양도세 (지방세 포함)
유예 기간 중 일반세율 적용	약 14억 6,736만 원
중과 재개 후 3주택자	약 31억 3,611만 원
증가액	+16억 6,875만 원 (213.7% 증가)

마포구 상암 DMC센트럴1단지 전용 84㎡ (취득가 6.5억·양도가 13억)

구분	양도세
일반세율	약 1억 8,985만 원
3주택 중과	약 4억 5,233만 원
증가액	+2억 6,248만 원 (238% 증가)

세금이 2배에서 2.4배로 폭증합니다. 양도차익의 절반 이상이 세금으로 나가는 구조입니다. 10억 원의 양도차익이 발생해도 3주택자가 실제로 손에 쥐는 돈은 3억 원 남짓입니다.
이 상황에서 다주택자의 선택은 간단해집니다. “팔지 말자.”
그리고 팔지 않는다면, 다음 선택지는 두 가지입니다. 버티거나, 증여하거나.
※ 참고: 국세청 양도소득세 세율 안내 | 국가법령정보센터 소득세법

2. 증여가 급증한 진짜 이유 4가지

이유 1 — 양도세 82.5% vs 증여세 최고 50%, 세율 차이

양도세 중과 재개 후 다주택자의 최고 실효세율은 82.5%입니다. 양도차익의 대부분이 세금으로 빠져나갑니다.
반면 증여세는 과세표준에 따라 10~50%의 누진세율이 적용됩니다.

증여세 과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	–
1억~5억 원	20%	1,000만 원
5억~10억 원	30%	6,000만 원
10억~30억 원	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

여기에 10년마다 자녀 1인당 5,000만 원(성인 기준)의 증여공제가 적용됩니다. 양도차익이 클수록, 특히 고가 아파트를 보유한 강남권 다주택자일수록 증여세가 양도세보다 유리한 구간이 생깁니다.

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이유 2 — 장기보유특별공제 배제 — 오래 갖고 있을수록 손해

이것이 증여가 폭발적으로 늘어난 결정적인 이유입니다.
중과 유예 기간에는 장기보유특별공제(장특공제)를 최대 30%까지 적용받을 수 있었습니다. 10년 이상 보유한 다주택자라면 이 혜택이 세금을 크게 줄여줬습니다.
그런데 중과 재개 후에는 중과 대상 주택에 장특공제가 완전히 배제됩니다.
예를 들어 30년 전에 3억 원에 구입해 지금 시가 30억 원이 된 강남 아파트를 3주택자가 팔 경우 이렇게 달라집니다.

구분	계산 방식
유예 기간 매도	양도차익 27억 – 장특공제(최대 30%) = 과세표준 18.9억 → 일반세율 적용
중과 재개 후 매도	양도차익 27억 – 장특공제 0원 = 과세표준 27억 → 중과세율 적용

오래 보유할수록 장특공제 혜택이 컸는데, 중과 재개로 그 혜택이 사라집니다. 오랫동안 보유한 집일수록 증여로 돌리는 것이 합리적인 계산이 됩니다.

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이유 3 — 증여 후 취득가액 리셋 — 미래 세금까지 절약

증여가 단순히 지금 세금을 줄이는 것만이 아닌 이유가 여기 있습니다.
자녀가 증여받은 부동산의 취득가액은 증여 시점의 시가로 새로 설정됩니다. 나중에 자녀가 그 집을 팔 때 양도차익이 훨씬 줄어드는 효과가 생깁니다.

예시

• 부모 취득가액: 5억 원 (20년 전)
• 현재 시가: 30억 원
• 부모가 팔면: 양도차익 25억 원 → 중과세율 적용 → 세금 폭탄
• 자녀에게 증여 후 자녀가 팔면:
• 자녀 취득가액: 30억 원 (증여 시점 시가)
• 나중에 40억 원에 팔면: 양도차익 10억 원 → 일반세율 적용

차익이 큰 고가 아파트, 특히 강남권 핵심 지역 부동산일수록 이 효과가 커집니다. 강남·마포·용산 같은 핵심 지역 다주택자들이 이렇게 계산합니다. “차익이 크고 장기 보유한 강남 아파트는 자녀에게 물려주고, 차익이 상대적으로 적은 경기권 주택은 팔아서 정리한다.”

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이유 4 — 부담부증여로 세금 분산

부담부증여는 담보대출이 설정된 부동산을 자녀가 대출을 인수하는 조건으로 증여하는 방식입니다.
이 경우 채무 부분은 양도로, 나머지는 증여로 처리됩니다.

예시

• 시가 10억 원 아파트, 담보대출 5억 원이 있는 경우
• 순수 증여 시: 10억 전체가 증여세 과세 대상
• 부담부증여 시: 5억(채무)은 양도세 대상, 5억은 증여세 대상

세금을 양도세와 증여세로 나눠서 각각 누진세율의 낮은 구간을 적용받을 수 있어 전체 세금이 줄어드는 효과가 있습니다. 대출이 많을수록 이 효과가 커집니다.
단, 부담부증여를 받은 자녀가 실제로 그 대출을 인수해야 합니다. 자녀의 소득과 신용 여건이 충분해야 하며, 대출 인수가 불가능하면 활용이 어렵습니다.

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3. 다주택자 증여 절세 방식별 비교

방식	장점	단점	적합한 경우
직접 증여	구조 단순, 미래 취득가액 리셋	수증자가 증여세 현금 납부 필요	수증자 현금 여력 충분한 경우
부담부증여	세금 분산, 채무 인수로 현금 부담 감소	구조 복잡, 자녀 신용 필요	대출 비중 높은 부동산
10년 분산 증여	공제 반복 활용 (10년마다 5,000만 원)	장기 계획 필요, 즉각 절세 한계	자녀 어릴 때부터 장기 계획
법인 활용	법인세율(10~25%) 적용 가능	법인 전환 규제 강화 중, 구조 복잡	전문가 상담 필수

4. 다주택자 증여 절세의 함정 — 이것을 모르면 오히려 손해

증여가 무조건 유리한 것은 아닙니다. 현장에서 20년을 뛰면서 가장 많이 보는 실수 3가지를 정리했습니다.
함정 1 — 취득세 12% 폭탄
조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 증여할 경우, 증여받는 자에게 12%의 취득세율이 적용됩니다.
시가 10억 원 아파트라면 취득세만 1억 2,000만 원이 나옵니다. 증여세에 취득세까지 더하면 생각보다 비용이 훨씬 큽니다.
단, 1세대 1주택자가 배우자·직계비속에게 증여하는 경우에는 예외적으로 기본세율 3.5%가 적용됩니다.
함정 2 — 이월과세 10년 규정
증여받은 부동산을 증여일로부터 10년 이내에 팔면 이월과세가 적용됩니다. 즉, 수증자가 아니라 증여자(부모)의 취득가액을 기준으로 양도세가 계산됩니다.
“아버지가 증여했으니 내 취득가액은 증여 시점 시가”가 아니라, 10년 이내에 팔면 “아버지가 30년 전에 산 가격”이 기준이 됩니다. 취득가액 리셋 효과가 사라지는 겁니다.
함정 3 — 수증자 증여세 납부 능력
증여세는 증여받는 자녀가 내야 합니다. 자녀에게 현금이 없어 부모가 대신 내주면, 그 증여세 납부금 자체가 또 다른 증여가 되어 이중 과세로 이어집니다.
시가 10억 원 아파트를 자녀에게 증여하면 증여세만 약 2억~3억 원이 나올 수 있습니다. 이 돈을 자녀가 마련할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.

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5. 매물 잠김 현상 — 다주택자 증여 절세가 시장에 미치는 파장

양도세 중과 재개 이후 시장 변화를 데이터로 확인할 수 있습니다.

증여 등기 추이 (대법원 등기정보광장)

월	서울 집합건물 증여 등기	전월 대비
2026년 2월	–	–
2026년 3월	1,387건	–
2026년 4월	2,153건	+55.2% (3년 4개월 만에 최대)

직거래 추이 (국토부 실거래가 시스템)

월	서울 아파트 직거래	비고
2026년 2월	109건	–
2026년 3월	185건	+69.7%
2026년 4월	234건	+26.5% (신고 기한 미경과 포함)

직거래는 가족 간 저가 양도를 통한 사실상 증여 성격의 거래가 대부분입니다. 서초구 직거래 비중이 15.8%로 가장 높고, 강남구 7.8%, 영등포구·광진구 7.3% 순으로 고가 주택 밀집 지역에서 두드러졌습니다.
한편 매물 측면에서도 변화가 뚜렷합니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 5월 11일 기준 서울 아파트 매물은 6만 5,682건으로 제도 시행 직전인 9일(6만 8,495건)보다 4%(1,232건) 급감했습니다. 강북구(-8.9%), 성북구(-6.2%), 노원구(-5.1%) 등 서울 전역에서 매물 감소가 뚜렷하게 나타났습니다.
1월 초 5만 5천여 건이던 서울 아파트 매물이 3월 21일에 8만 건으로 급등했다가, 5월 현재 다시 7만 2천 건으로 줄어들고 있습니다. 팔 사람은 이미 다 팔았고, 남은 다주택자들은 증여와 버티기로 돌아선 겁니다.
매물이 줄면 가장 먼저 타격을 받는 건 전·월세 시장입니다. 저가 전세 아파트가 몰려 있는 강북 일대는 4~5월 비수기에도 전·월세 매물이 품귀 현상을 빚으면서 가격도 초강세를 유지하고 있습니다.
공급이 부족한 상황에서 양도세 중과가 시작되면 다주택자들이 매물을 대거 거둬들일 가능성이 크며, 매수 수요는 꾸준하지만 공급이 감소하면서 서울 집값의 상승 압력이 더욱 커지는 부작용이 나타날 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.

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6. 정부의 다음 카드 — 편법 증여 단속 강화 예고

정부도 증여 급증을 예상하고 이미 다음 카드를 준비하고 있습니다.
이재명 대통령은 SNS를 통해 “정당한 세금을 내고 증여를 하는 것은 괜찮다” 고 밝혔습니다. 합법적 증여는 허용하지만, 편법·불법 증여는 철저히 단속하겠다는 의미입니다.
정부가 예고한 다음 카드
① 편법 증여 세무조사 강화
국세청이 증여 거래 급증 지역을 중심으로 자금 출처 조사를 강화할 예정입니다. 자녀의 증여세 납부 재원이 불분명한 경우 증여세 납부금 자체에 대한 추가 과세 가능성이 있습니다.
② 비거주 1주택자 장특공제 축소
5월 말 발표 예정. 비거주 1주택자의 장특공제가 최대 48%에서 8%로 축소되면, 매물 출회를 유도해 증여 대신 매도를 선택하게 만드는 효과를 노립니다.
③ 보유세 인상 시그널
이재명 대통령이 보유세를 ‘최후의 수단’으로 언급. 공정시장가액비율 인상을 통한 종부세 실질 인상이 지방선거 이후 본격화될 가능성이 있습니다.
④ 증여세 검증 강화
증여세율 인상보다는 불법·편법 증여에 대한 검증을 먼저 강화할 것으로 전망됩니다. 다주택자와 증여세가 비슷해진 만큼 증여세를 올릴 가능성도 상존합니다.

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7. 자주 하시는 질문 (FAQ)

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8. 대교부동산 팩토리 김사장의 핵심 정리

다주택자 증여 절세 — 양도세 중과 재개 이후 시장을 한 문장으로 요약하면 이렇습니다.
“차익의 82%를 세금으로 내느니, 자녀에게 넘기고 미래 세금까지 줄이겠다.”
이것이 다주택자 증여 절세가 급증한 본질입니다.
20년 현장을 뛰면서 세금이 부동산 시장을 바꾸는 순간을 여러 번 봤습니다. 세금이 강해질수록 시장은 세금의 틀 안에서 가장 합리적인 선택을 합니다. 이번도 마찬가지입니다.
그런데 한 가지 분명히 말씀드리고 싶은 게 있습니다.
증여는 지금 당장 결정해서 빠르게 움직이는 게 아닙니다. 잘못 진행하면 취득세 12% 폭탄, 이월과세 10년, 이중 증여세로 오히려 더 많은 세금을 낼 수 있습니다.
지금 다주택자가 해야 할 순서는 이렇습니다.
먼저 보유 부동산별로 양도세·증여세 시뮬레이션을 세무사와 함께 해보세요. 그다음 자녀의 증여세 납부 능력과 10년 보유 계획을 확인하세요. 그리고 지방선거 이후 나올 장특공제 축소·보유세 인상 시그널을 확인한 뒤 최종 결정을 내리세요.
서두르지 마세요. 지금 성급하게 움직이기보다 전략을 세우는 것이 훨씬 중요합니다.
공장·토지·부동산 관련 실무 문의는 언제든지 편하게 연락 주세요.
📞 010-8983-5500 | 화성 송산면 대교부동산

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⚠️ 이 글은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성됐습니다. 개별 세금·증여 결정은 반드시 세무사·법무사와 상담 후 진행하시기 바랍니다.

참고자료

• 파이낸셜뉴스, ’10일 이후 팔땐 반포자이 3주택자 세금 12.7억→27.3억’, 2026.05.09
• 파이낸셜뉴스, ‘양도세 중과 피하려 막판 거래, 주말에도 허가 신청 이어져’, 2026.05.10
• 뉴스핌, ‘양도세 중과 부활 이어 보유세 강화론’, 2026.05.11
• 오피니언뉴스, ‘양도세 중과 유예 종료 D-1, 다주택자 증여·버티기 확산’, 2026.05.08
• 더구루, ‘양도세 중과 재개 후 매물 잠김도 불가피’, 2026.05.11
• 삼일PwC, ‘다주택소유자라면 알고 있어야 할 세금에 관한 지식’
• 대법원 등기정보광장 (2026.04 서울 집합건물 증여 등기 통계)
• 국세청 양도소득세 안내
• 국세청 증여세 신고 안내
• 국가법령정보센터 소득세법

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