농지전용할때 농지에 공장·창고 지을 수 있을까?

안녕하세요. 화성시 송산면에서 10년째 공장과 창고 필지를 전문으로 중개하고 있는 대교부동산 입니다.

수도권 외곽, 특히 화성 송산 일대에서 저렴한 농지를 매입해 공장이나 창고를 지으려는 투자자분들이 많습니다. 하지만 농지전용은 단순히 땅을 사는 것보다 허가가 나오느냐가 본질입니다. 실무적인 기준을 모른 채 접근했다가는 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

오늘 포스팅에서는 현장에서 축적된 경험을 바탕으로, 농지전용 허가 단계에서 성패를 가르는 3가지 핵심 판단 기준을 심층 분석해 보겠습니다.

1. 용도지역별 농지전용 가능성과 규제

농지전용의 첫 번째 단추는 해당 토지의 용도지역을 파악하는 것입니다. 많은 분이 농지법상의 농업진흥구역 여부만 따지시지만, 실질적인 건축 허가는 국토계획법상 용도지역이 상위 개념입니다.

계획관리지역 vs 생산관리지역

• 계획관리지역: 산업시설 입지에 가장 최적화된 지역입니다. 건폐율 40%와 용적률 100%를 활용할 수 있어 토지 이용 효율이 극대화됩니다. 웬만한 제조시설과 물류창고는 여기서 승부가 납니다.
• 생산관리지역: 건폐율이 20%로 제한됩니다. 동일한 면적을 매입하더라도 건축 가능한 면적에서 큰 차이가 발생하며, 지자체 조례에 따라 일반 공장이 불허될 수도 있습니다.

공인중개사의한마디 “실무에서 가장 주의해야 할 점은 농업진흥구역(구 절대농지)입니다. 용도지역이 계획관리라 하더라도 농지법이 우선 적용되어 농업 관련 시설 외에는 전용이 원칙적으로 불가능합니다. 투자 전 토지이용계획확인원을 통해 ‘진흥구역’ 포함 여부를 가장 먼저 확인하는 것이 전용 허가의 기본 중의 기본입니다.”

2. 공장 등록과 물류 이송을 위한 진입로 확보

공장과 창고 목적의 농지전용에서 가장 많은 반려 사례가 발생하는 것이 바로 진입 도로 조건입니다.

시설 규모별 도로 폭 기준

• 연면적 2,000㎡ 미만: 보통 4m 이상의 도로를 확보하면 허가 검토가 가능합니다.
• 공장 등록 필수 시설: 대형 차량 진출입이 잦은 경우 지자체에서 6m 이상의 도로 폭을 요구하는 경우가 대부분입니다.

이때 도로는 단순히 포장된 길을 의미하는 것이 아니라, 지적도상 도로여야 합니다. 사유지인 경우 반드시 ‘토지사용승낙서’를 받아야 하며, 도로와 토지 사이에 구거(도랑)가 있다면 구거점용허가를 별도로 받아야 합니다. 도로 조건이 맞지 않는 토지는 아무리 저렴해도 전용 허가라는 문턱을 넘을 수 없습니다.

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3. 성장관리계획구역 지정에 따른 인센티브와 제약

2026년 현재 화성시 농지전용에서 가장 큰 변수는 성장관리계획입니다. 난개발을 방지하기 위한 지자체의 강력한 관리 수단이죠.

• 산업형 구역: 공장과 창고가 권장되며, 지자체가 제시하는 도로 폭 확장 등의 조건을 충족하면 계획관리지역 건폐율을 40%에서 50%까지 상향해 주는 파격적인 혜택을 받을 수 있습니다.
• 주거형 구역: 이 구역으로 지정되면 공장 허가가 사실상 불가능해질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

따라서 이제는 토지대장만 볼 것이 아니라, 토비이용계획확인원과, 지자체 홈페이지에 공고된 성장관리계획구역 결정 고시문을 반드시 대조해 보아야 합니다.

4. 마무리하며

결론적으로 공장과 창고 목적의 농지전용은 법적 용도지역, 실무적인 도로 조건, 그리고 강화된 성장관리계획이라는 세 가지 축이 완벽하게 맞물려야 합니다.

특히 화성 송산과 같이 개발이 활발한 지역은 행정 지침이 수시로 변합니다. 탁상행정식 분석보다는 현장의 특성을 잘 아는 전문가의 조언을 통해, 실제 건축이 가능한 준비된 토지를 선별해 내는 안목이 성공 투자의 핵심이라 생각합니다. 오늘은 여기까지~감사합니다.

자주하는 질문 (FAQ)