농지복토 과태료 내 땅인데 흙 좀 올렸더니 500만 원 과태료 (1편 기본 상식)

안녕하세요, 화성 송산면 대교부동산 대표입니다.

“이 정도는 괜찮겠지.”, “내 땅에 내 돈 들여서 흙 좀 올리는 게 무슨 큰일이라고?” 현장에서 많은 지주분을 만나다 보면 가장 자주 듣는 말씀들입니다. 하지만 이런 안일한 시작이 결국 수백만 원에서 수천만 원에 이르는 농지 복토 과태료와 원상복구 명령이라는 부메랑으로 돌아오는 것을 저는 수없이 목격해 왔습니다. 2026년 2월, 화성특례시가 4개 구청 체제로 본격 가동되면서 우리 송산면 일대의 농지 관리와 행정 조사는 그 어느 때보다 촘촘하고 엄격해졌습니다. 오늘은 농지법을 잘 몰라서, 혹은 주변의 잘못된 조언을 듣고 큰 재산상 손실을 보는 일이 없도록 농지 복토의 정확한 기준과 2026년 강화된 행정 지침을 상세히 정리해 드립니다.

1. 농지 복토의 정의와 현장에서 발생하는 흔한 오해들

우리가 흔히 말하는 농지 복토란 농지 위에 외부 토사를 반입하여 땅의 높이를 돋우는 작업을 의미합니다. 현장에서는 성토, 흙 올리기, 높이 조정 등 다양한 용어로 불리지만 법적으로는 모두 ‘농지의 형질변경’이라는 범주에 포함될 수 있는 민감한 행위입니다.

많은 분이 “내 소유의 땅을 정비하는 것이니 자유다”라고 생각하시지만, 농지는 사유재산인 동시에 식량 안보라는 공공성을 가진 자산입니다. 농지법의 대원칙은 ‘농지는 농사를 위해 보전되어야 한다’는 것입니다. 따라서 농지의 모양을 바꾸거나 성질을 변화시켜 향후 비농업적 용도로 활용하려는 정황이 포착되면, 행정청은 이를 단순한 정비가 아닌 불법적인 형질변경으로 간주하고 엄격한 농지 복토 과태료 처분을 내리게 됩니다. 단순한 침수 방지나 농사 편의를 위한 목적이라 하더라도 법이 정한 테두리를 벗어나면 예외 없이 규제의 대상이 됩니다.

2. 불법으로 간주되는 결정적 기준과 행정청의 판단 논리

행정청이 농지 복토를 불법으로 판단하는 핵심 근거는 ‘목적의 순수성’입니다. 즉, 이 행위가 정말 농사를 더 잘 짓기 위한 것인지, 아니면 나중에 건물을 짓거나 땅값을 올리기 위한 사전 작업인지를 봅니다.

법원의 시각도 매우 엄격합니다. 과거부터 일관된 법리는 “농지의 형질변경은 그 행위가 종료된 시점에 이미 범죄가 성립한다”는 것입니다. “일단 흙을 채워 평탄화해두고 나중에 농사를 지으면 되는 것 아니냐”는 논리는 법적으로 통하지 않습니다. 특히 비농업적 이용을 준비하기 위해 주변 도로 높이에 맞춰 미리 성토를 하거나, 개발 호재를 노리고 농지를 대지처럼 평탄하게 다져두는 행위는 100% 불법으로 간주됩니다. 또한 복토 과정에서 인근 농지의 배수를 방해하거나 토사 유출로 피해를 준다면 이는 단순 과태료를 넘어 민사상 책임까지 지게 되는 복잡한 문제로 번지게 됩니다.

3. 실제 현장 사례로 보는 농지 복토 과태료와 경제적 손실 규모

제가 직접 확인한 화성 지역의 사례들을 통해 그 위험성을 체감해 보시길 바랍니다. 첫 번째는 봉담 인근 농지에서 발생한 사례입니다. 침수 방지를 목적으로 약 20~30cm 정도 흙을 올렸으나, 비용을 아끼기 위해 건설 현장에서 나온 잔토를 사용한 것이 화근이었습니다. 이웃 농지에서 배수 불량 민원이 제기되었고 조사 결과 부적합 토사 사용과 신고 미비로 인해 150만 원의 과태료가 부과되었습니다. 여기에 원상복구 비용과 초기 복토 비용을 합쳐 총 950만 원에 달하는 손실이 발생했습니다.

두 번째는 송산면 인근에서 ‘개발 대비’ 목적으로 약 1m가량 성토를 강행한 사례입니다. 복토 후 2년간 경작을 하지 않고 방치하자 구청에서는 전용 목적이 명확하다고 판단하여 500만 원의 농지 복토 과태료와 함께 원상복구 명령을 내렸습니다. 이후 이행강제금까지 반복 부과되면서 지주는 땅값 상승분보다 훨씬 큰 행정적 비용을 치러야 했습니다. “공짜 흙”을 준다는 말에 현혹되어 성분 확인 없이 순환골재를 섞어 쓴 경우도 있었습니다. 겉보기엔 멀쩡했지만 성분 검사에서 중금속이 검출되어 토양 오염 정화 책임까지 지게 된 사례는 지금도 현장에서 회자되는 가장 뼈아픈 교훈 중 하나입니다.

4. 2026년 강화된 농지개량 신고제 및 관리 기준 총정리

2026년 2월 현재, 화성특례시는 2025년부터 시행된 농지개량행위 신고제를 더욱 체계적으로 운영하고 있습니다. 이제는 “몰랐다”는 변명이 통하지 않는 구조입니다.

가장 중요한 기준은 필지 면적이 1,000㎡를 초과하거나, 성토 및 절토의 높이가 50cm를 넘는 경우입니다. 이 조건 중 하나라도 해당한다면 반드시 사전에 관할 구청에 신고하고 수리된 후에 작업을 시작해야 합니다. 특히 2026년부터는 ‘누적 산정 방식’이 강화되었습니다. 한 번에 조금씩 올려서 규제를 피하려는 꼼수를 막기 위해, 최근 1년 내 진행된 모든 성토 높이를 합산하여 50cm 초과 여부를 판단합니다.

또한 신고 시 제출해야 하는 서류도 매우 까다로워졌습니다. 사업계획서는 물론이고 토사의 성분을 증명할 수 있는 시험성적서나 토사 반입 증빙 자료, 인근 농지 피해 방지 대책서 등이 완벽해야 합니다. 만약 신고 없이 무단으로 복토를 진행하다 적발되면 원상복구 명령은 당연하며, 2026년 강화된 지침에 따라 과거보다 훨씬 높은 수준의 과태료와 벌칙이 즉각 집행됩니다. 이제는 드론을 활용한 상시 감시 체계가 갖춰져 있어 숨길 수 있는 방법이 사실상 없다고 보셔야 합니다.

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5. 대교부동산 핵심 정리 및 농지 보호를 위한 5가지 핵심 체크리스트

“부동산 투자와 관리에서 가장 위험한 단어는 바로 ‘괜찮겠지’입니다. 제가 본 수많은 농지 복토 과태료 사례의 시작은 언제나 ‘남들도 다 하니까’, ‘내 땅인데 뭐 어때’라는 안일한 인식이었습니다. 하지만 행정청은 지주의 말보다 ‘결과물’과 ‘자금의 흐름’을 봅니다. 2026년 화성특례시 행정은 그 어느 때보다 원칙적입니다. 합리적인 농지 개량은 권장하되, 이를 빙자한 불법 형질변경은 끝까지 추적하여 원상복구 시키는 것이 현재의 기조입니다. 규제를 피하는 방법이 아니라, 규제 안에서 내 자산의 가치를 정당하게 지키는 법을 배워야 할 때입니다.”

사장님의 소중한 농지를 지키기 위한 5가지 필살 체크리스트는 다음과 같습니다.

• 복토 높이의 마지노선을 지키십시오: 10~15cm는 비교적 안전하지만 50cm 이상은 무조건 신고 대상입니다. 2026년에는 누적 높이를 계산하므로 작년에 올린 흙의 양까지 반드시 계산에 넣어야 합니다.
• ‘공짜 흙’은 세상에서 가장 비싼 흙입니다: 건설 잔토, 순환골재, 성분이 불분명한 흙은 절대 반입하지 마십시오. 깨끗한 산토나 성분이 확인된 마사토를 사용하고 반드시 영수증을 챙기십시오.
• 복토 후에는 지체 없이 경작을 시작하십시오: 흙만 올려두고 농사를 짓지 않으면 행정청은 이를 100% ‘개발을 위한 사전 전용’으로 판단합니다. 즉시 작물을 심고 영농 활동을 증명해야 합니다.
• 용도지역의 특수성을 확인하십시오: 특히 농업진흥구역(절대농지)은 일반 농지보다 규제가 5배 이상 강합니다. 10cm만 올려도 문제가 될 수 있으니 반드시 대교부동산과 같은 전문가와 먼저 상의하십시오.
• 기록이 여러분의 유일한 방패입니다: 복토 전의 땅 사진, 작업 중 사진, 완료 후 사진을 남기시고 토사 구매 영수증과 영농일지를 꼼꼼히 작성하십시오. 이것이 나중에 농지 복토 과태료 소명 시 가장 강력한 증거가 됩니다.

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자주하는 질문 (FAQ)

다음 2편 실전 신고 절차편에서는

• 농지개량 행위 신고 방법
• 읍면동 행정 절차
• 단계별 체크리스트