공장부지를 알아보기 위해 저를 찾아오시는 대표님들과 상담하다 보면, 가장 먼저 부딪히는 난관이 있습니다.
“중개사님, 깨끗하게 정리된 산업단지로 들어가는 게 낫습니까? 아니면 땅값이 좀 싼 일반 땅(개별입지) 사서 짓는 게 낫습니까?”
사실 이 질문에 ‘무조건 정답’은 없습니다. 대표님의 자금 사정, 입주 희망 시기, 그리고 업종에 따라 유불리가 완전히 갈리기 때문이죠.
오늘은 현장에서 발로 뛰는 중개사의 시선으로, 산업단지와 일반 공장용지의 장단점과 선택 기준을 속 시원하게 정리해 드리겠습니다.
목차
1. 산업단지: “비싸도 빠르고 편한 게 최고다”
산업단지는 쉽게 말해 **’풀옵션 아파트’**와 같습니다. 국가나 지자체가 도로, 전기, 수도, 폐수처리 시설까지 완벽하게 세팅해 놓은 곳이죠.
[장점]
- 빠른 착공: 기반 시설이 다 되어 있으니 분양받고 건축허가만 나면 바로 삽을 뜰 수 있습니다. (약 6개월~1년 내 가동 가능)
- 각종 혜택: 취득세/재산세 감면 혜택이 있고, 건폐율(주로 70~80%)이 높아 땅을 알차게 쓸 수 있습니다.
- 민원 걱정 NO: 주변이 다 공장이라 “시끄럽다, 냄새난다”는 민원 걱정 없이 24시간 가동할 수 있습니다.
[단점 & 중개사의 조언]
- 비싼 분양가: 인프라 비용이 다 포함되어 있어 초기 토지 매입 비용이 높습니다.
- 처분의 어려움: 입주 계약 시 ‘처분 제한 기간’이 있어, 나중에 공장을 팔고 싶어도 마음대로 못 파는 경우가 생길 수 있습니다. (이 부분 꼭 체크하셔야 합니다!)
👉 이런 분께 추천합니다: 자금 여유가 있고, 하루라도 빨리 공장을 돌려야 하며, 복잡한 인허가 스트레스 받기 싫으신 대표님.
2. 일반 공장용지: “발품 팔아 가성비와 투자가치를 잡겠다”
주로 우리가 시외곽 국도변에서 보는 공장들입니다. 흔히 ‘계획관리지역’ 땅을 매입해서 인허가를 받아 짓는 경우죠. 이건 **’단독주택 짓기’**와 비슷합니다.
[장점]
- 저렴한 땅값: 산업단지에 비해 평당 가격이 훨씬 저렴합니다. 초기 투자 비용을 아낄 수 있죠.
- 자유로운 위치: 우리 회사 물류 동선에 딱 맞는 위치, 내 맘에 드는 땅을 골라 지을 수 있습니다.
- 투자가치: 나중에 주변이 개발되면 토지 가격 상승(시세 차익)을 기대할 수 있고, 매매도 자유롭습니다.
[단점 & 중개사의 조언]
- 복잡한 인허가: 땅만 산다고 끝이 아닙니다. ‘개발행위허가’를 받아야 하고, 도로 내고 전기 끌어오는 비용(토목공사비)이 별도로 듭니다.
- 낮은 건폐율: 보통 건폐율이 40%입니다. 100평짜리 공장을 지으려면 땅을 250평은 사야 한다는 뜻이죠. (이걸 계산 안 하시면 낭패 봅니다.)
👉 이런 분께 추천합니다: 당장 급한 건 아니고, 땅값 상승도 기대하며 내 입맛에 맞는 공장을 합리적인 비용으로 짓고 싶은 대표님.
3. 한눈에 보는 비교 (이것만 기억하세요!)
바쁘신 대표님들을 위해 표로 정리했습니다.
| 구분 | 산업단지 (풀옵션) | 일반 공장용지 (자유건축) |
| 토지 가격 | 높음 (확정가) | 낮음 (토목비 별도 발생) |
| 건축 면적 | 넓게 지음 (건폐율 70%↑) | 좁게 지음 (건폐율 40%) |
| 인프라 | 완비 (도로, 전기 등) | 직접 설치해야 함 |
| 인허가 난이도 | 쉬움 | 어려움 (전문가 도움 필수) |
| 속도 | 빠름 | 느림 (인허가+공사 1년 이상) |
| 핵심 가치 | 편의성 & 안정성 | 가성비 & 투자가치 |
4. 중개사가 드리는 ‘실패 없는’ 팁
일반 공장용지(개별입지)를 보실 때, “땅값이 싸다”고 덜컥 계약하시면 절대 안 됩니다.
저희 같은 전문가들이 땅을 볼 때 반드시 체크하는 3가지가 있습니다.
- 용도지역 확인: ‘계획관리지역’인지, 공장 설립이 가능한 곳인지 토지이용계획확인원을 꼭 떼봐야 합니다. (농림지역, 보전관리지역은 공장 못 짓습니다!)
- 진입로 확보: 4m 이상의 도로가 확보되지 않으면 건축허가가 안 날 수 있습니다. (맹지 탈출 비용이 더 듭니다.)
- 숨은 비용(개발부담금): 밭이나 임야를 공장용지로 바꾸면, 땅값 오른 만큼 나라에 세금(개발부담금)을 내야 합니다. 이것까지 계산기에 두드려봐야 진짜 비용이 나옵니다.
📝 글을 마치며
공장 건축은 기업의 10년, 20년을 좌우하는 큰 결정입니다. 단순히 평당 가격만 보지 마시고, 인허가 가능 여부부터 향후 공장 가치까지 종합적으로 판단해야 합니다.
복잡한 법규 검토와 입지 분석, 혼자 고민하지 마세요. 대표님은 사업 구상만 하십시오. 까다로운 부지 선정과 권리 분석은 전문가인 제가 해결해 드리겠습니다.
자주 하는 질문 (FAQ)
Q1. 산업단지와 일반 공장용지 중 어디가 더 좋은가요?
정답은 없습니다. ‘속도와 편의성’이 중요하다면 산업단지가 유리하고, ‘초기 비용 절감과 위치 선택권’이 중요하다면 일반 공장용지(주로 계획관리지역)가 유리합니다.
Q2. 공장을 가장 빨리 지을 수 있는 방법은요?
산업단지입니다. 이미 기반 시설이 닦여 있고 인허가가 간소화되어 있어, 분양 후 건축허가만 받으면 약 6개월~1년 내 공장 가동이 가능합니다. 반면 일반 용지는 인허가와 토목 공사에만 1년 이상 걸릴 수 있습니다.
Q3. 계획관리지역이면 무조건 공장을 지을 수 있나요?
가능성은 높지만 ‘무조건’은 아닙니다. 진입로 폭 확보, 배수로 연결 가능 여부, 민원 발생 가능성 등을 따져 개발행위허가를 받아야 합니다. 반드시 토지 매입 전 전문가(토목설계사무소 등)의 검토가 필요합니다.
Q4. 산업단지 분양가는 왜 비싼가요?
분양가에는 단순 땅값뿐만 아니라 도로, 전기, 상하수도, 폐수처리장 등 모든 기반 시설 설치비용과 금융 비용이 포함되어 있기 때문입니다. 하지만 추가로 들어갈 돈이 없다는 점에서 ‘확정 비용’이라는 장점이 있습니다.
Q5. 일반 공장용지는 땅값 외에 추가 비용이 많이 드나요?
네, 그렇습니다. 맹지라면 도로를 내야 하고, 전기를 끌어오기 위해 전봇대를 세워야 하며(한전 불입금), 상하수도를 연결해야 합니다. 땅값이 싸다고 덜컥 샀다가 배보다 배꼽이 더 커질 수 있으니 토목 공사비와 인입비를 꼭 계산해 봐야 합니다.