화성 송산면 토지 투자, “인접 필지는 상가인데 왜 내 토지만 안 되나” 싶으시죠?

화성 송산면 토지를 보다 보면 참 답답한 상황을 자주 접하고 합니다. 매수인들께서는 보통 토지이용계획확인원에 ‘관리지역’이라는 글씨만 보고선 “언젠가 뭐라도 짓겠지” 하고 확신을 하십니다. 상담하다 보면 열에 아홉은 그러세요. **”아니, 바로 옆에 주택도 있고 상가도 번듯하게 있는데 내 토지라고 안 될 게 뭐 있느냐”**고 하면서요.

하지만 실무는 그렇게 돌아가지 않습니다. 시청 담당자들은 토지의 이름표(용도지역)만 보는 게 아니라, 그 토지 위에서 이루어지는 ‘개발 행위’ 자체를 봅니다. 특히 우리 송산처럼 개발이 몰리는 지역일수록 허가 기준이 생각보다 훨씬 까다롭습니다.

1. 인접 필지는 되는데 내 토지는 거절당한 이유는 ‘지형’이었습니다.

얼마 전 송산면에서 주택을 지으려다 반려된 사례를 하나 말씀드릴게요. 도로나 입지 조건은 인접 필지와 다를 게 없었습니다. 겉보기엔 허가가 당연히 나올 것 같았죠.

그런데 문제는 건물이 아니라 건축을 위해 토지를 얼마나 건드리느냐였습니다. 건축을 하려면 흙을 깎고(절토) 쌓는(성토) 과정이 필수인데, 이 토지는 그 공사 규모가 너무 컸던 겁니다. 시청에서는 이 공사 때문에 주변 물길(배수)이 막히고 비 올 때 토사가 흘러내릴 위험이 크다고 본 것이죠. “주변에 이미 건물이 많지 않으냐”고 따져봐야 소용없습니다. 행정은 ‘지금 신청한 이 토지‘가 주변 환경에 끼칠 영향을 먼저 따지니까요.

2. 허가를 위한 개발은 결국 ‘변화’를 줄여야 나옵니다.

반대로 허가가 쉽게 난 사례들도 있습니다. 공통점은 하나입니다. 토지의 원래 모양을 최대한 유지하는 겁니다. 기존에 쓰던 시설 부지를 크게 확장하지 않고, 지형을 깎거나 메우는 일 없이 그대로 활용하는 계획은 시청 입장에서도 거부할 명분이 적습니다. 배수 체계도 기존 그대로 유지되니 주변 민원 걱정도 없죠. 결국 개발의 강도를 낮추고 토지의 연속성을 살리는 게 허가 확률을 높이는 가장 확실한 길입니다.

3. “왜 나만 안 해줘?” 행정의 재량권을 이해해야 합니다.

많은 분이 “인접 필지는 준공까지 났는데 왜 나만 차별하느냐”며 형평성을 주장하십니다. 하지만 우리가 꼭 알아야 할 실무 지식이 있습니다. 개발행위허가는 법적 수치만 맞춘다고 나오는 자동 자판기가 아닙니다. 주변 환경과 공익을 고려해 지자체가 판단을 내리는 **’재량’**의 영역입니다.

지자체는 지역 관리 목적에 따라 과거와 다른 판단을 내릴 수 있습니다. 10년 전 인접 필지 허가 기준이 오늘 내 토지에 똑같이 적용되지 않는다는 뜻입니다. 과거의 사례는 참고 사항일 뿐, 현재 내 토지의 허가를 강제하는 권리가 되어주지는 못합니다.

4. 토지 보기 전, 이 세 가지만 스스로 물어보세요.

토지 개발을 고민하신다면 용도지역 이름보다 먼저 확인해야 할 게 있습니다.

• 토지를 새로 크게 깎거나 메워야 하는가?
• 공사 후에 물길(배수 방향)이 달라지는가?
• 지금 상태보다 주변에 주는 부담이 급격히 높아지는가?

이 질문 중 하나라도 해당한다면 행정의 판단은 훨씬 엄격해집니다. 반대로 변화를 최소화한다면 가능성은 충분히 열려 있습니다.

자주하느 질문 (FAQ)