장기미집행 도시계획시설로 묶여 있던 땅, 풀리는 순간 가치가 확 달라졌습니다.
토지 상담 현장에서 가장 안타까운 경우는 “아무것도 못 한다”는 말만 듣고 오랫동안 방치된 토지입니다. 소유자는 재산권을 행사할 수 없고, 정부나 지자체는 수십 년간 보상도 하지 않는 상태. 그렇게 시간만 흘러갑니다.
그중 상당수가 장기미집행 도시계획시설에 해당합니다. 지정은 되어 있지만 수십 년간 집행되지 않은 상태. 그리고 장기 미집행 도시계획시설 해제되면서 토지의 가치가 완전히 달라지는 경우가 발생합니다.
이번 글에서는 실제 장기 미집행 도시계획시설 해제 사례를 중심으로 해제 이후 토지 활용도가 어떻게 달라졌는지 정리해보겠습니다.
목차
1. 장기미집행 도시계획시설이란 무엇인가
도시계획시설은 도로와 공원, 학교, 녹지 등 도시 기능 유지를 위해 계획상 지정된 공공시설입니다. 문제는 지정 이후 20년 이상 사업이 집행되지 않는 경우입니다.
이런 상태를 장기 미집행 도시계획시설이라고 하며, 토지 소유자의 재산권을 과도하게 제한하는 규제로 인식됩니다.
현재 제도에서는 일정 요건을 충족하면 자동 실효 또는 해제 검토 대상이 됩니다.
✅ 도시계획시설 결정 고시일로부터 20년 이상 경과
✅ 해당 기간 내 사업 시행이나 토지 매수가 이루어지지 않음
✅ 토지 소유자의 재산권이 장기간 제한된 상태
2020년 7월부터는 20년 이상 미집행된 도시계획시설이 자동으로 실효되는 일몰제가 본격 시행되고 있습니다. 다만 지자체가 필요성을 인정하면 10년 범위 내에서 단계적으로 집행할 수 있습니다.
2. 장기미집행 도시계획시설 해제 실제 사례
화성시 도시계획도로 예정지 해제 사례
화성시 인근의 한 토지는 20년 넘게 도시계획도로 예정지로 지정되어 있었습니다. 약 500제곱미터 규모의 토지였지만 소유자는 사실상 아무것도 할 수 없는 상태였습니다.
❌ 건축 허가 불가
❌ 토지 활용 제한
❌ 매수 협의도 진척 없음
토지 소유자는 세금만 내면서 20년을 기다렸습니다. 지자체에 매수를 요청했지만 예산 부족을 이유로 계속 미뤄졌고, 그렇다고 마음대로 처분할 수도 없는 상황이었습니다. 그러나 도시관리계획 재정비 과정에서 해당 도로의 개설 필요성이 낮다고 판단되었고, 결국 장기 미집행 도시계획시설 해제가 결정되었습니다.
건축 가능 여부 검토 대상 토지로 전환, 용도지역 기준에 따른 개발 검토 가능, 매매 문의 증가 및 토지가치 재평가 같은 토지였지만 도시계획시설 해제 하나로 활용도 자체가 달라진 사례였습니다. 해제 직후 평당 가격이 해제 전 대비 약 40퍼센트 이상 상승했습니다.
인천시 도시계획공원 해제 사례
인천시의 한 도시계획공원도 비슷한 사례입니다. 1990년대 초반에 지정된 근린공원 부지였지만 30년 가까이 방치되어 있었습니다. 약 3,000제곱미터 규모의 토지로 여러 필지에 걸쳐 있었습니다.
공원 조성 계획은 있었지만 예산 확보가 되지 않아 계속 미뤄졌고, 그 사이 토지 소유자들은 재산세만 부담하는 상황이 지속되었습니다.
2021년 해당 공원 시설이 장기 미집행으로 분류되어 해제되었습니다. 해제 이후 토지 소유자들은 용도지역에 따라 건축이나 개발을 검토할 수 있게 되었습니다. 일부 필지는 다세대주택 부지로 활용되었고, 일부는 근린생활시설이 들어섰습니다.
3. 도시계획시설 해제 후 토지 활용도 변화
도시계획시설이 해제되면 가장 큰 변화는 계획선에 따른 제한이 사라진다는 점입니다.
건축행위 가능성 확대 해제 전에는 건축 허가 자체가 불가능했지만 해제 후에는 용도지역에 따른 건축이 가능합니다. 주거지역이면 주택 건축이 가능하고, 상업지역이면 상가나 업무시설을 지을 수 있습니다.
개발행위 허가 검토 대상 전환 토지 형질 변경이나 공작물 설치 등 개발행위 허가를 받을 수 있는 토지로 전환됩니다. 그동안은 신청 자체가 불가능했지만 해제 후에는 검토 대상이 됩니다.
토지 분할과 합병 검토 가능 도시계획시설 부지는 토지 분할이나 합병이 제한되었지만 해제 후에는 소유자의 필요에 따라 토지 형태를 변경할 수 있습니다.
매매 시장 반응 변화 그동안 쓸 수 없는 땅으로 평가되던 토지가 조건부라도 활용 가능한 토지로 바뀌면서 시장 반응도 빠르게 달라집니다. 현장에서 확인한 바에 따르면 해제 후 토지 가격이 평균 30퍼센트에서 50퍼센트 이상 상승하는 사례가 많습니다.
4. 장기미집행 시설 해제 후에도 남는 규제
중요한 점은 도시계획시설 해제가 무제한 개발 가능을 의미하는 것은 아니라는 것입니다. 해제 이후에도 다음 규제는 그대로 적용됩니다.
용도지역과 용도지구, 용도구역 토지가 속한 용도지역에 따라 건축 가능한 건물의 종류와 규모가 제한됩니다. 용도지역별 건폐율과 용적률 기준도 그대로 적용됩니다.
도로 접면 여부 건축을 하려면 최소 2미터 이상 도로에 접해야 합니다. 도시계획시설이 해제되었더라도 도로 접면이 안 되면 건축 허가를 받을 수 없습니다.
경사도와 배수, 환경 기준 토지의 경사도가 너무 급하거나 배수가 불량한 경우, 또는 환경 보전 지역에 해당하는 경우에는 건축이나 개발이 제한될 수 있습니다.
실제로 장기 미집행 시설이 해제되었음에도 건축 허가가 어려운 사례도 존재합니다. 따라서 해제 사실만 보고 판단하는 것은 위험합니다.
5. 장기미집행 도시계획시설 토지 접근 방법
현장에서 권하는 기본 점검 순서는 다음과 같습니다.
1단계: 최초 도시계획시설 지정 시점 확인 토지이용계획확인서나 지자체 도시계획과를 통해 언제 지정되었는지 확인합니다. 20년 이상 경과했다면 해제 검토 대상일 가능성이 높습니다.
2단계: 현재 도시관리계획 반영 여부 확인 지자체의 도시관리계획 재정비 일정과 해당 시설의 포함 여부를 확인합니다. 많은 지자체가 단계적으로 장기 미집행 시설을 정리하고 있습니다.
3단계: 재정비 계획 또는 해제 이력 검토 지자체 홈페이지나 도시계획과에 문의하여 해당 시설의 해제 계획이나 이력을 확인합니다.
4단계: 해제 후 적용 규제 재검토 해제 이후 용도지역과 건축 가능 여부, 도로 접면 상태 등을 종합적으로 검토합니다. 이 단계에서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
6. 마무리
장기미집행 도시계획시설은 오랫동안 묶여 있었던 규제이자 해제되는 순간 토지의 성격이 완전히 달라질 수 있는 변수입니다. 수십 년간 방치되었던 땅이 해제 하나로 개발 가능 토지로 전환되고 토지 가치가 급격히 상승하며 새로운 기회가 열립니다.
중요한 것은 해제될 것인가보다 해제된 이후 무엇이 가능한가를 읽는 눈입니다. 복잡한 토지 규제와 시장 상황을 정확히 분석하고 미래 가치를 예측하기 위해서는 반드시 부동산 전문가와 상의하여 최적의 투자 및 활용 전략을 세우시길 권합니다.
자주하는 질문(FAQ)
Q1. 장기미집행 도시계획시설은 자동으로 해제되나요? A. 원칙적으로 20년 이상 집행되지 않은 경우 실효 대상이 될 수 있지만 모든 시설이 자동 해제되는 것은 아닙니다. 도시관리계획 재정비 과정에서 유지 또는 해제 여부가 결정됩니다.
Q2. 도시계획시설이 해제되면 바로 건축이 가능한가요? A. 아닙니다. 해제 후에도 용도지역과 도로 접면, 환경 규제는 그대로 적용됩니다. 건축 가능 여부는 별도의 검토가 필요합니다.
Q3. 해제 여부는 어디서 확인할 수 있나요? A. 지자체 도시관리계획이나 토지이용계획확인서, 도시계획과 문의를 통해 확인 가능합니다. 최근에는 많은 지자체가 홈페이지에 장기 미집행 시설 현황을 공개하고 있습니다.
Q4. 장기미집행 시설 토지는 투자 가치가 있나요? A. 해제 가능성이 높고 해제 후 규제가 완화되는 구조라면 상대적으로 저평가된 토지일 가능성은 있습니다. 다만 행정 검토 없이 접근하는 것은 위험합니다.
Q5. 도시계획시설 토지를 보상받을 수 있나요? A. 토지 소유자는 지자체에 매수 청구를 할 수 있습니다. 다만 지자체 예산 사정에 따라 즉시 매수되지 않을 수 있으며, 이 경우 장기미집행으로 해제될 가능성이 높아집니다.