자연녹지 지역에서 단독주택 허가

자연녹지라서 안 될 줄 알았죠 그런데 허가가 났습니다

대부분이 오해하는 자연녹지지역

자연녹지 지역이라는 말을 처음 들으면 많은 사람들이 이렇게 생각한다.
“여기는 거의 개발이 안 되는 곳 아닌가요?”
실제로 상담 현장에서도 자연녹지라는 이유만으로 단독주택 건축을 포기하는 경우를 자주 보게 된다. 환경을 보호하는 성격이 강한 지역이라는 인식이 워낙 강하기 때문이다. 하지만 자연녹지지역은 이름만 보고 단정하기엔 구조가 꽤 복합적이다.

이 지역은 도시 외곽에서 녹지를 보전하면서도 제한적인 건축을 허용하는 완충지대에 가깝다. 그래서 무조건 막히는 곳도 아니고, 반대로 아무 계획이나 다 되는 곳도 아니다. 결국 허가 여부를 가르는 핵심은 어디에 있느냐가 아니라 어떤 방식으로 짓느냐에 있다. 이 차이를 이해하지 못하면, 가능한 땅도 스스로 포기하게 된다.

실제로 허가가 나온 단독주택 사례

자연녹지지역에 위치한 한 토지에서 단독주택 건축 허가를 받은 사례가 있다.
토지는 이미 오래전부터 나대지 상태로 유지되고 있었고, 주변에는 농가주택과 단독주택이 혼재해 있었다. 도로와의 접면도 확보되어 있었으며, 별도의 진입로 개설이 필요하지 않은 조건이었다.

행정에서 긍정적으로 본 가장 큰 이유는 지형 변경이 거의 없다는 점이었다. 건축 계획은 기존 지형을 그대로 활용하는 방식이었고, 절토나 성토를 최소화한 설계가 제출되었다. 또한 건축 규모 역시 주변 환경과 크게 어긋나지 않는 수준으로 계획되었다. 그 결과 자연환경 훼손 우려가 크지 않다고 판단되어 단독주택 건축 허가가 가능했다.

이 사례는 자연녹지지역이라고 해서 단독주택이 불가능하다고 단정할 수 없다는 점을 잘 보여준다.

반대로 거절되는 경우는 어떤 차이일까

같은 자연녹지지역이라도 결과가 달라지는 경우는 많다.
대표적인 거절 사례를 보면, 대부분 공통점이 있다. 바로 과도한 지형 변경이다. 단독주택 자체는 소규모였지만, 건축을 위해 대규모 절토나 성토가 필요한 경우 행정 판단은 급격히 보수적으로 바뀐다.

또 다른 문제는 배수 계획이다. 자연녹지지역은 주변 농지나 하천과 연결된 경우가 많기 때문에, 배수 흐름이 조금만 바뀌어도 인근 토지에 영향을 줄 수 있다. 이 경우 행정은 건축 가능성보다 환경 영향을 우선 고려한다. 결국 같은 지역이라도 “집을 짓는다”는 목적은 같지만, 공사 방식에서 허가와 불허가 갈린다.

대법원 판례가 말하는 허가의 기준

자연녹지지역 개발과 관련해 참고할 만한 대법원 판례가 있다.
대법원 2017. 10. 12. 선고 2017두48956 판결에서는 다음과 같은 취지로 판단했다.

개발행위허가는 법령상 요건을 충족하더라도, 해당 행위가 주변 환경과 조화를 이루는지 여부에 따라 행정청이 재량으로 판단할 수 있다.

이 판례는 허가가 자동으로 나오는 절차가 아니라는 점을 분명히 한다. 특히 자연환경 보전이 중요한 지역에서는, 행정청이 보수적으로 판단하더라도 재량권 일탈로 보기 어렵다는 입장이다. 즉 “법에 어긋나지 않는다”는 주장만으로는 허가를 요구하기 어렵다는 의미다.

반드시 확인해야 할 핵심 포인트

자연녹지지역에서 단독주택을 고려한다면, 다음 기준은 반드시 확인해야 한다.
첫째, 기존 지형을 그대로 활용할 수 있는지 여부다.
둘째, 배수 방향이 변경되지 않는 구조인지다.
셋째, 주변 토지 이용과 비교해 과도한 규모는 아닌지다.

이 세 가지가 충족되지 않으면, 허가 가능성은 급격히 낮아진다. 반대로 이 조건들이 충족된다면 자연녹지지역이라도 충분히 검토해볼 여지가 있다. 결국 핵심은 지역 명칭이 아니라 계획의 내용이다.

정리하면, 자연녹지의 본질은 ‘균형’이다

자연녹지지역은 개발을 전면적으로 금지하는 공간이 아니다.
환경을 지키면서도 최소한의 주거 기능을 허용하는 균형 지대에 가깝다. 그래서 무조건 된다고 생각해도 문제고, 무조건 안 된다고 포기해도 문제다.

단독주택 허가 사례를 보면 공통점이 있다. 기존 환경을 존중했고, 변화의 폭을 최소화했다는 점이다. 이 기준을 이해하면, 자연녹지지역에서도 왜 어떤 집은 허가가 나고 어떤 계획은 막혔는지가 분명하게 보인다.

자주하는 질문 (FAQ)