무허가 건축물은 철거보다 더 무서운 비용을 남긴다.
부동산 현장에서 가장 자주 발생하지만 가장 가볍게 오해되는 문제가 바로 무허가 건축물이다. “조금 증축했을 뿐이다”, “예전부터 있던 건물이다”, “남들도 다 이렇게 쓴다”라는 말은 현장에서는 흔하지만, 행정에서는 통하지 않는다. 특히 무허가 건축으로 적발될 경우 부과되는 이행강제금은 단순한 벌금이 아니라 반복적으로 부과되는 행정 제재라는 점에서 위험성이 크다.
실제로 무허가 건축물의 이행강제금 사례를 살펴보면, 철거보다 더 큰 비용 부담이 장기간 누적되는 경우도 적지 않다. 이 글에서는 무허가 건축물로 이행강제금이 부과된 실제 사례를 중심으로, 어떤 경우에 이행강제금이 부과되는지, 예외는 없는지 정리해 보도록 하겠습니다.
목차
1. 무허가 건축물과 이행강제금의 기본 개념
무허가 건축물이란 「건축법」상 허가 또는 신고 대상임에도 불구하고, 행정 절차를 거치지 않고 건축하거나 증축, 개축, 용도변경 등을 한 경우를 말한다. 단순히 새로 건물을 짓는 경우뿐 아니라, 기존 건물에 창고를 덧붙이거나 옥상에 구조물을 설치하는 경우도 무허가 건축에 해당할 수 있다.
이행강제금은 이러한 위반 건축물에 대해 시정 명령을 이행하지 않을 경우 부과되는 금전적 제재다. 흔히 벌금으로 오해되지만, 실제로는 위반 상태가 해소될 때까지 반복적으로 부과될 수 있는 행정상 강제 수단이다. 이 때문에 무허가 건축물의 이행강제금은 단기간에 끝나지 않고 장기간 부담으로 이어지는 경우가 많다.
2. 무허가 증축으로 이행강제금이 반복 부과된 경우
수도권 외곽의 단독주택 소유자 A씨는 주택 뒤편에 창고 용도로 약 15제곱미터 규모의 구조물을 설치했다. 기존 건물의 연면적이 크지 않았고, 주변 이웃들도 유사한 구조물을 사용하고 있어 별다른 문제 의식 없이 공사를 진행했다.
그러나 항공사진 비교를 통한 불법 건축물 조사가 이루어지면서 해당 증축 부분이 적발되었다. 관할 지자체는 무허가 건축물에 대해 시정 명령을 내렸고, A씨는 철거 비용 부담을 이유로 이를 이행하지 않았다. 그 결과 1차 이행강제금이 부과되었고, 이후에도 위반 상태가 유지되면서 매년 동일한 금액의 이행강제금이 반복 부과되었다.
이 사례에서 주목할 점은 이행강제금이 한 번으로 끝나지 않았다는 점이다. 무허가 건축 이행강제금은 위반 상태가 해소되지 않는 한 계속 부과될 수 있으며, 장기간 누적될 경우 초기 철거 비용보다 훨씬 큰 금액이 된다.
무허가 용도변경으로 이행강제금이 부과된 사례
지방 도시의 근린생활시설 건물 소유자 B씨는 1층 점포를 창고 겸 작업 공간으로 사용했다. 외형상 건물 구조에는 변화가 없었고, 내부 칸막이만 일부 변경했기 때문에 허가가 필요 없다고 판단했다.
그러나 해당 건물은 건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있었고, 실제 사용 용도는 창고 및 작업장으로 변경된 상태였다. 이는 건축법상 무허가 용도변경에 해당했고, 현장 조사 후 시정 명령과 함께 이행강제금이 부과되었다.
B씨는 “구조 변경이 없었다”는 점을 이유로 이행강제금 부과가 부당하다고 주장했지만 받아들여지지 않았다. 이 사례는 무허가 건축 이행강제금이 반드시 눈에 보이는 증축이나 신축이 있어야만 발생하는 것은 아니라는 점을 보여준다.
3. 무허가 건축물의 이행강제금이 더 무서운 이유
무허가 건축물로 부과되는 이행강제금이 무서운 이유는 세 가지다. 첫째, 일회성이 아니라 반복 부과될 수 있다. 둘째, 건물 매매나 상속 과정에서도 문제가 된다. 셋째, 금융기관 대출이나 담보 설정 시 불리하게 작용한다.
특히 위반 건축물이 시정되지 않은 상태에서는 건축물대장에 위반 사실이 남아 거래 자체가 어려워지는 경우도 많다. 이 때문에 무허가 건축 이행강제금은 단순한 행정 처분을 넘어 자산 가치 전체에 영향을 미친다.
4. 판례로 본 무허가 건축물의 이행강제금
대법원은 무허가 건축 이행강제금에 대해 “위반 상태를 해소하도록 압박하기 위한 행정상 강제 수단”이라고 판시하고 있다. 따라서 이행강제금은 형벌이나 벌금과 달리 위반이 계속되는 한 반복 부과가 가능하다고 본다.
또한 판례는 건축주가 고의가 없었다거나, 관행적으로 사용해 왔다는 사정만으로는 이행강제금 부과가 위법해지지 않는다고 본다. 이는 무허가 건축에 대한 행정의 태도가 매우 엄격하다는 점을 보여준다.
5. 무허가 건축물의 이행강제금이 부과되지 않는 예외는 있을까?
일부 예외적인 경우에는 이행강제금이 부과되지 않거나 감경될 수 있다. 예를 들어 적법화가 가능한 구조이고, 관련 법령을 충족해 사후 허가나 신고가 가능한 경우에는 시정 명령 이행 후 이행강제금 부과가 중단될 수 있다.
다만 단순히 “나중에 허가를 받을 생각이었다”는 주장만으로는 예외가 인정되지 않는다. 무허가 건축 이행강제금은 위반 상태 자체를 기준으로 판단되기 때문이다.
6. 무허가 건축물을 발견했을 때 반드시 확인할 사항
무허가 건축물이 의심되는 경우에는 먼저 건축물대장과 현황을 비교해야 한다. 이후 해당 위반이 적법화 가능한지, 철거 대상인지, 이행강제금이 어느 정도 예상되는지를 검토해야 한다. 이 과정 없이 방치할 경우 이행강제금은 계속 누적된다.
7. 마무리
무허가 건축물은 순간의 편의로 시작되지만, 이행강제금이라는 장기적인 부담을 남긴다. 특히 무허가 건축 이행강제금은 철거를 피하기 위한 선택이 아니라, 위반 상태를 해소하도록 압박하는 제도라는 점을 반드시 이해해야 한다.
부동산 자산의 가치는 건물 자체가 아니라 적법성에서 출발한다. 무허가 건축을 방치하는 순간, 그 건물은 더 이상 자산이 아니라 위험 요소가 된다. 이행강제금이 부과되기 전에, 또는 더 커지기 전에 구조를 정확히 점검하는 것이 가장 현실적인 대응이다.
자주하는 질문 (FAQ)
Q1. 무허가 건축물의 이행강제금은 한 번만 내면 끝나나요?
아니다. 위반 상태가 해소되지 않으면 반복적으로 부과될 수 있다.
Q2. 오래된 무허가 건축물도 이행강제금 대상이 되나요?
그렇다. 시점과 관계없이 위반 상태가 확인되면 이행강제금 부과 대상이 된다.
Q3. 이행강제금을 내면 철거하지 않아도 되나요?
아니다. 이행강제금은 철거를 대신하는 비용이 아니며, 시정 의무는 그대로 유지된다.