도시개발법, 송산그린시티 옆이라고 다 뜬다? 천만에요, ‘이것’ 모르면 답없습니다.

도시개발법에 의해 송산그린시티와 같은 매머드급 개발 소식이 들리면, 많은 투자자분들이 지도를 펴놓고 고민에 빠집니다. “구역 안쪽은 이미 수용되거나 너무 비싸니, 바로 옆에 붙어 있는 땅을 사면 대박 나지 않을까?”

실제로 현장에서는 구역 경계선(Line) 하나를 사이에 두고 희비가 극명하게 엇갈립니다. 여러해가 지난 지금의 시점에서 보면 도시개발법이 적용되는 구역 안은 체계적인 절차대로 움직이지만, 구역 밖은 야생과도 같습니다.

누군가는 개발 압력을 온전히 받아 상가 건물을 올리지만, 누군가는 ‘그림의 떡’처럼 개발된 도시를 바라만 보며 평생 건물을 짓지 못하는 땅을 떠안기도 합니다. 오늘 글에서는 송산그린시티 인접지 사례를 통해 그 차이를 명확히 분석해 드립니다.

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1. 문제의 핵심은 도시개발법의 경계선 그 밖의 토지

도시개발구역 안쪽은 ‘수용’이나 ‘환지’를 통해 시행자가 주도적으로 개발합니다. 반면, 바깥쪽은 개별 토지 소유자가 건축 허가를 받아야 하는 영역입니다.

따라서 구역 밖 투자의 핵심은 **’내 땅이 도시의 확장에 편승할 수 있는가’**입니다. 단순히 물리적 거리가 가깝다고 해서 가격이 오르는 것이 아닙니다.

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2. 수익으로 이어지는 키워드는 ‘연결’과 ‘확장’

송산그린시티 인접지에서 큰 수익을 거둔 사례들은 공통적으로 다음 두 가지 조건을 충족했습니다.

① 주출입구와 도로망이 ‘연결’된 토지

도시개발사업이 진행되면 새로운 도로가 뚫립니다. 이때 가장 가치가 오르는 땅은 **’메인 도로와 직접 연결되는 IC 인근이나 진입로 초입입니다.

• 송산역(서해선) 인근 및 남측 지구 진입로 송산그린시티 남측 지구는 산업단지와 자동차 관련 시설이 들어섭니다. 이곳으로 출퇴근하는 차량이 지나가는 길목(마도면, 송산면 일대)의 계획관리지역 토지들은 식당, 원룸, 창고 부지로 수요가 폭발했습니다. 단순히 지도상 옆에 있는 땅이 아니라, ‘사람과 차가 나오는 구멍’ 앞에 있는 땅이 수익을 냈습니다.

② 시가화예정용지로의 ‘용도 변경’ 가능성

도시가 커지면 지자체(화성시)는 도시기본계획을 통해 부족한 주거·상업 용지를 확보하기 위해 인근 자연녹지나 관리지역을 **’시가화예정용지’**로 지정합니다.

• 수익 포인트: 농지(전/답)였던 땅이 향후 주거지나 상가 부지로 용도가 상향될 가능성이 높은 곳을 선점한 경우, 자산 가치는 수직 상승했습니다. 이는 도시개발 구역의 확장을 미리 읽은 경우입니다.

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3. 손실로 끝나는 경우의 키워드 ‘단절’과 ‘규제’

반면, 송산그린시티 바로 옆에 붙어 있음에도 불구하고 낭패를 본 사례도 많습니다. 이는 ‘규제의 역설’ 때문입니다.

① 난개발 방지를 위한 ‘개발행위허가 제한’

대규모 도시개발구역이 지정되면, 지자체는 인근 지역의 무분별한 난개발을 막기 위해 광범위한 지역을 개발행위허가 제한구역으로 묶어버립니다.

• 그린벨트 내 기획부동산 피해 송산그린시티 서측 지구 인근의 산(임야)을 쪼개서 산 경우가 대표적입니다. 지도상으로는 국제테마파크나 아파트 단지와 불과 500m 거리지만, 실제로는 개발제한구역(그린벨트)이거나 보전산지여서 건축이 영구적으로 불가능한 땅입니다. “도시가 개발되면 여기도 풀리겠지”라는 막연한 기대로 매수했지만, 도시는 철저히 펜스 안쪽에서만 완성되었고, 밖은 녹지 보전축으로 남아 10년째 제자리걸음인 경우가 허다합니다.

② 물리적 거리는 가깝지만 ‘단절’된 땅

신도시 설계 시, 소음 방지나 보안을 위해 외곽에 완충 녹지를 두거나 높은 방음벽을 설치하는 경우가 많습니다.

• 손실 포인트: 내 땅이 신도시 아파트 단지와 딱 붙어 있어 좋아 보였지만, 막상 개발이 완료되니 내 땅과 아파트 사이에는 높은 옹벽이나 완충 녹지가 생겨 진입조차 불가능해진 경우입니다. 이 경우 상권의 혜택을 전혀 누릴 수 없는 ‘무늬만 인접지’가 됩니다.

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4. 송산 사례 적용한 성공 투자 체크리스트

구분	수익 가능성 높은 토지 (Good)	위험성 높은 토지 (Bad)
용도지역	계획관리지역, 자연취락지구	보전녹지지역, 공익용 산지, 개발제한구역
도로 접근성	IC, 역세권, 메인 진입로 접함	맹지, 현황 도로 없음, 완충녹지로 막힘
개발 축	화성시 도시기본계획상 ‘주개발축’	생태 보전축, 녹지축
형태	단독 건축 가능한 필지	수십 명이 공유 지분으로 소유 (기획부동산)

5. 지도가 아닌 ‘길’을 따라가셔야 합니다.

글을 맺으며, 송산그린시티 주변 토지를 보러 오시는 분들께 꼭 드리는 말씀이 있습니다.

“지도를 볼 때 ‘면’을 보지 말고 ‘선’을 보십시오.”

도시개발법에 의해 예쁘게 색칠된 구역(면)은 이미 가격이 반영되어 있거나 기회가 닫혀 있을 수 있습니다. 반면, 그 구역에서 뻗어 나오는 도로(선)가 닿는 곳, 그 도로와 접한 계획관리지역은 여전히 기회의 땅입니다.

하지만 그 선이 닿지 않는 맹지나, ‘보전’이 목적인 임야는 신도시가 천지개벽을 해도 영원히 숲으로 남을 수 있습니다. 송산그린시티라는 거대한 호재가 내 통장의 수익으로 꽂히기 위해서는, ‘직선거리’의 함정에 빠지지 말고 ‘실제 이용 가능성’을 냉철하게 분석해야 합니다.

현명한 투자자는 호재에 흥분하기보다, 토지이용계획확인원이라는 성적표를 먼저 확인한다는 점, 잊지 마시기 바랍니다.

자주하는 질문 (FAQ)