구거 점용 할때 점용료 계산법부터 복개 공사까지

구거를 낀 토지를 투자하기 위해 검토과정에서 지적도상 파란색 선으로 표시된 **’구거(도랑)’**를 발견한다면, 이는 단순한 배수로가 아닌 **’토지 가치 상승의 기회’**로 해석해야 합니다. 특히 도로와 접하지 않은 맹지가 구거를 끼고 있다면 ‘구거 점용허가’는 맹지 탈출의 유일한 해법이 될 수 있기 때문입니다.

오늘은 실무에서 가장 핵심이 되는 구거 점용료 계산법, 복개 공사의 기술적 주의사항, 그리고 지자체 담당자와의 협의 노하우를 상세히 정리해 보겠습니다.

1. 구거 점용허가의 법적 성격

구거는 농업용수나 배수를 위해 형성된 인공 수로입니다. 개인 소유인 경우도 있으나 대개 국유지나 공유지(지자체 소유)입니다. 내 땅 앞에 구거가 있다면 관할 지자체로부터 **’구거 점용허가’**를 받아 다리를 놓거나 복개하여 진입로를 확보할 수 있습니다.

• 관련 법규: 국유재산법, 공유재산 및 물품관리법, 농어촌정비법
• 허가 대상: 진입로 확보, 오폐수관 매설, 전신주 설치 등

2. 구거 점용료 계산법 (실무 산식)

점용료는 매년 납부하는 일종의 임대료입니다. 금액이 크지 않아 부담은 적지만, 정확한 예산 편성을 위해 산출 공식을 알아둘 필요가 있습니다.

점용료 = 점용 면적(m²) x 해당 토지의 공시지가(원/m²) x 요율(%)

• 요율 적용 기준:
  • 주거용 진입로: 보통 공시지가의 2% 이내
  • 상업용 및 기타: 보통 공시지가의 5% 이내
  • 농업용: 지자체에 따라 면제되거나 매우 낮은 요율 적용

예시: 공시지가가 1,000,000원/m²인 구거 부지를 10m² 점용하여 주거용 진입로로 사용할 경우, 연간 점용료는 10 x 1,000,000 x 0.02 = 200,000원 수준입니다.

3. 구거 복개(덮개) 및 교량 공사 시 주의사항

단순히 구거를 덮는 것이 목적이 아니라, 기존의 배수 기능을 완벽히 유지하는 것이 허가의 전제 조건입니다.

1. 통수 단면 확보: 기존 구거의 물길 폭보다 좁게 시공해서는 안 됩니다. 집중호우 시 범람의 원인이 되기 때문입니다.
2. 흄관 및 PE관 규격: 지자체별로 요구하는 최소 직경(주로 600mm~1000mm 이상)이 다릅니다. 설계 전 반드시 해당 시·군·구청 건설과의 지침을 확인해야 합니다.
3. 구조적 안전성: 진입로로 사용할 경우 덤프트럭이나 이삿짐 차량의 하중을 견딜 수 있는 콘크리트 슬래브나 적정 규격의 암거(Box Culvert) 시공이 필요합니다.

4. 지자체 협의 및 허가 노하우

구거 점용은 담당 공무원의 재량이 개입되는 **’재량 행위’**입니다. 따라서 전략적인 접근이 필요합니다.

• 사전심사청구제도 활용: 정식 설계 도면을 외주 주기에 앞서, 약식 도면으로 허가 가능 여부를 묻는 ‘사전심사’를 신청하세요. 비용과 시간을 획기적으로 줄여줍니다.
• 현장 사진 및 배수 체계도 준비: 담당자가 현장에 나가지 않고도 상황을 이해할 수 있도록 주변 배수 흐름을 정리한 자료를 제출하면 협의가 훨씬 부드러워집니다.
• 대체 구거 제안: 만약 기존 구거가 부지 중앙을 가로질러 개발이 불가능하다면, 구거를 부지 가장자리로 옮겨 새로 만들어주는 ‘구거 이설’ 전략을 제안할 수 있습니다.

자주하는 질문 (FAQ)

5.구거는 기회다.

구거는 토지 설계의 난관이 아니라, 창의적인 토목 설계를 통해 지가를 상승시킬 수 있는 전략적 요소입니다. 위에서 언급한 점용료 산식과 협의 노하우를 바탕으로 여러분의 토지 가치를 극대화해 보시기 바랍니다.