공인중개사로서 토지 상담을 진행하다 보면 매수인들은 보통 ‘계획관리지역’이라는 이름 하나만 보고 모든 것이 가능할 거라 믿곤 합니다. 특히 화성시 송산면 일대처럼 변화가 빠른 곳에서는 **”인접 필지는 이미 상가 지어서 준공까지 났는데, 바로 옆인 내 토지만 안 될 리가 있느냐”**며 확신을 갖고 접근하시죠.
하지만 실무에서 마주하는 현실은 전혀 다릅니다. 용도지역이 ‘계획관리’라 할지라도, 그 위에 덧씌워진 **’성장관리계획’**이라는 더 촘촘한 그물망을 이해하지 못하면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
목차
1. 토지이용계획확인원을 꼭,꼭,꼭 확인하셔야 합니다.
우리가 가장 먼저 확인하는 토지이용계획확인원을 자세히 보면, [지역·지구 등 지정여부] 항목에 ‘성장관리계획구역’이 적혀 있습니다. 실무에서 가장 중요한 것은 그 뒤에 붙은 유형별 분류입니다.
- 확인 필수: 내 토지가 **(산업관리구역)**인지, (일반관리구역) 혹은 **(중점관리구역)**인지 반드시 확인해야 합니다.
- 왜 중요한가: 지자체는 이 분류에 따라 건축물의 용도를 세밀하게 제한합니다. 만약 계획관리지역이라도 해당 구역이 ‘중점관리구역’이나 ‘주거형’ 성격으로 묶여 있고, 해당 지자체 지침상 상가(근린생활시설)가 불허 용도로 지정되어 있다면 허가는 절대로 나오지 않습니다.
2. “인접 필지는 준공까지 났는데!” 이 항변이 실무에서 안 통하는 이유
인접 필지에 이미 번듯한 상가가 있는 경우, 매수인은 형평성을 강력히 주장합니다. 하지만 공인중개사로서 제가 드리는 답은 바뀔수가 합니다.
- 지침 수립 이전의 기득권: 인접 필지 상가는 지금의 성장관리계획 시행지침이 고시되기 전에 허가를 받은 경우일 확률이 높습니다.
- 법적 우선순위: 성장관리계획은 국토계획법에 근거하여 난개발을 막기 위해 수립된 법적 계획입니다. 지침이 고시된 이후의 신규 허가는 과거의 사례가 아니라 현재 고시된 지침을 최우선으로 따릅니다. 인접 필지가 준공되었다고 해서 내 토지에도 똑같은 예외를 적용해달라는 주장은 행정 실무에서 받아들여지기 어렵습니다.
3. 보이는 외관보다 ‘시행지침서’가 우선입니다
결국 이 문제는 토지의 이름표만 보고 판단해서는 안 된다는 것을 보여줍니다. 인접 필지의 외관보다 무서운 것은 지자체가 쥐고 있는 **’성장관리계획 시행지침서’**입니다. 공인중개사로서 권해드리는 가장 안전한 방법은, 토지이용계획확인원에서 구역 분류를 확인한 뒤 해당 지자체의 시행지침서 전문을 대조하여 ‘불허 용도’에 내가 하려는 사업이 포함되지 않았는지 끝까지 따져보는 것입니다.
4. 자주하는 질문 (FAQ)
Q1. 토지이용계획확인원 어디에서 구역 분류를 확인하나요?
A1. [지역·지구 등 지정여부] 항목의 ‘성장관리계획구역’ 명칭 바로 뒤를 보세요. (산업형), (일반형), (중점형) 등으로 표기되어 있습니다.
Q2. 계획관리지역 조례보다 성장관리계획 지침이 더 무거운가요?
A2. 그렇습니다. 국토계획법에 따라 수립된 성장관리계획은 해당 구역 내에서 조례보다 더 구체적인 용도 제한을 둘 수 있습니다. 지침에서 ‘불허’로 정했다면 조례상 가능하더라도 허가는 반려됩니다.
Q3. 인접 필지는 상가인데 내 토지만 안 된다면 차별 아닌가요?
A3. 법적으로는 차별이 아닙니다. 행정 지침은 고시된 시점부터 효력을 발생하며, 지침 수립 전의 건물(인접 필지)과 수립 후의 신규 신청(내 토지)은 적용받는 기준 자체가 다르기 때문입니다.
Q4. 계약 전 리스크를 줄이는 마지막 단계는?
A4. 인접 필지의 준공 여부에 현혹되지 마세요. 반드시 관할 시청 담당 부서를 통해 해당 필지의 성장관리계획상 허용 용도를 공식적으로 확인하거나, 실무 경험이 풍부한 공인중개사의 조언을 구해야 합니다.
