건축허가 불허 사유, 용도지역만 믿고 덜컥 땅 샀다가 낭패 보는 진짜 이유 (화성 송산 실전)

반갑습니다. 화성 송산면에서 토지와 공장을 중개하고 있는 대교부동산 대표입니다.

현장에서 손님들을 만나다 보면 안타까운 경우를 종종 봅니다. “대표님, 여기 계획관리지역이니까 공장 짓는 데 문제없죠?”라며 등기부등본과 토지이용계획확인원만 딱 들고 오시는 분들이지요. 서류상으로는 완벽해 보이는 땅입니다. 하지만 제가 현장 지번을 찍어보고 시청에 확인해보면, 건축허가 불허 사유에 걸려 건물을 짓지 못하는 ‘빛 좋은 개살구’인 경우가 허다합니다.

땅을 살 때 용도지역은 ‘기본 자격’일 뿐, ‘합격 통지서’가 아닙니다. 오늘은 20년 현장 경험을 바탕으로, 서류에는 나오지 않는 실전 건축허가 불허 사유와 그 해결책을 낱낱이 파헤쳐 드리겠습니다.

1. 건축허가 불허 사유 1순위: 배수로와 하수 처리의 함정

화성 송산 지역에서 건축허가 불허 사유로 가장 많이 거론되는 것이 바로 ‘물’ 문제입니다. 건물을 지으면 필연적으로 오수(화장실 물)와 우수(빗물)가 나옵니다. 이걸 어디로 흘려보낼지가 확실하지 않으면, 제아무리 좋은 땅도 허가가 나지 않습니다.

많은 분이 “지하수 파고 정화조 묻으면 되는 거 아니냐”고 하시지만, 실무는 그리 간단치 않습니다.

연결 관로의 부재: 내 땅 바로 앞까지 시 오수관로가 와 있지 않다면, 수백 미터 떨어진 곳에서부터 관로를 끌어와야 합니다. 이 공사 비용만 수억 원이 깨질 수 있어 사실상 건축 포기 상태가 되기도 합니다.

구거(도랑) 점용 허가: 내 땅에서 나온 물이 최종적으로 흘러갈 국유지 도랑(구거)이 있어야 합니다. 만약 그 도랑이 사유지라면? 땅 주인에게 **’토지 사용 승낙서’**를 받아와야 하는데, 이게 부르는 게 값이라 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 생깁니다.

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2. 도로의 진실: 폭만 넓다고 허가가 날까?

건축허가 불허 사유 두 번째는 도로입니다. 토지이용계획원에 도로가 접해 있다고 해서 안심하면 오산입니다. 건축법은 매우 까다로운 도로 기준을 요구합니다.

2-1. 현황 도로와 지적상 도로의 불일치

지적도에는 도로라고 찍혀 있는데, 막상 현장에 가보니 남의 집 마당이거나 밭으로 쓰이고 있는 경우가 있습니다(현황상 도로가 아님). 반대로 현장에는 포장도로가 있는데, 지적도상으로는 맹지(남의 땅)인 경우도 있지요. 이 경우 건축허가 불허 사유가 됩니다. 반드시 ‘지적도’와 ‘현장’이 일치하는지 제 눈으로 확인해야 합니다.

2-2. 교행 가능 여부와 회차 공간 확보

단순히 차 한 대가 지나간다고 끝이 아닙니다. 화성시 조례에 따라 연면적 2,000제곱미터 이상의 공장을 지으려면 6m 이상의 도로 폭이 확보되어야 합니다. 또한, 막다른 도로라면 소방차가 들어와서 돌려 나갈 수 있는 ‘회차 공간’이 확보되지 않아 건축허가 불허 사유가 되기도 합니다. 도로 폭 4m만 믿고 샀다가, 낭패를 보는 대표적인 케이스입니다.

3. 화성시 특수 규제: 성장관리계획구역의 복병

최근 화성시(특히 송산, 마도, 서신 등)에서 땅을 보실 때 가장 주의해야 할 건축허가 불허 사유가 바로 **’성장관리계획구역’**입니다.

과거에는 계획관리지역이면 웬만한 공장은 다 지을 수 있었습니다. 하지만 난개발을 막기 위해 시에서 구역별로 ‘권장 용도’와 ‘불허 용도’를 지정해 두었습니다.

• 산업 관리 구역: 공장 설립 가능
• 주거 관리 구역: 공장 설립 불가 (소매점이나 주택만 가능)
• 일반 관리 구역: 제한적 허용

내 땅이 계획관리지역이라도 **’주거형 성장관리구역’**으로 묶여 있다면, 공장 건축 허가는 절대 나오지 않습니다. 이 정보는 토지이용계획확인원 하단에 아주 작게 적혀 있거나 별도 열람을 해야 하므로 초보 투자자들이 가장 많이 놓치는 건축허가 불허 사유입니다.

4. “옆집은 되는데 나는 왜?” 기반시설 용량의 비밀

가장 억울해하시는 부분입니다. “바로 옆집 김 씨는 작년에 허가받아서 공장 잘 돌리는데, 왜 바로 붙은 내 땅은 안 됩니까?”

이것은 ‘기반시설 용량 총량제’ 개념 때문입니다. 도로나 하수관로는 받아들일 수 있는 용량에 한계가 있습니다. 옆집 김 씨가 허가를 받을 때는 그 용량에 여유가 있었지만, 김 씨 공장이 들어서면서 남은 용량을 다 써버린 것입니다. 버스에 좌석이 꽉 차면 다음 승객은 탈 수 없는 것과 같은 이치지요. 이를 해결하려면 지자체가 예산을 들여 관로를 확장해 줄 때까지 하염없이 기다리거나, **건축주가 막대한 비용을 들여 인프라를 확충(기부채납)**해야 하는데, 현실적으로 쉽지 않습니다.

5. 건축허가 불허 사유를 피하는 실전 체크리스트

20년 중개 노하우를 담아, 계약금 입금 전 반드시 확인해야 할 체크리스트를 드립니다.

1. 배수로 확보: 내 땅의 물이 빠져나갈 최종 구거(국유지)까지 사유지를 거치지 않는가?
2. 도로 지정 공고: 현황 도로가 지자체로부터 정식 도로로 인정(공고)받았는가?
3. 성장관리계획: 내가 지으려는 건물이 해당 구역의 권장 용도에 맞는가?
4. 개발행위허가 심의: 경사도가 너무 가파르거나(화성시 기준 15도 이상 주의), 임목(나무)이 너무 울창하여 보전 가치가 높다고 판단되면 건축허가 불허 사유가 됩니다.

자주하는 질문 (FAQ)

대교부동산 대표의 핵심 정리

여러분, 땅은 거짓말을 하지 않지만, 서류는 종종 중요한 진실을 숨깁니다. 건축허가 불허 사유는 단순히 법조문에만 있는 것이 아닙니다. 눈에 보이지 않는 땅속 하수관, 이웃 주민과의 관계, 그리고 시시각각 변하는 지자체의 도시 계획 속에 숨어 있습니다.

용도지역만 보고 덜컥 계약했다가 수억 원을 묵혀두고 속앓이하시는 분들을 너무나 많이 봤습니다. 화성 송산 지역에서 토지 매입이나 공장 건축을 고민 중이시라면, 계약 도장 찍기 전에 반드시 저 같은 현장 전문가에게 **”이 땅에 정말 집을 지을 수 있느냐? 공장을 지을수 있는냐?”**고 한 번만 물어봐 주십시오. 그 질문 한 번이 여러분의 소중한 자산을 지키는 신의 한 수가 될 것입니다.

‘건축허가 조건부 계약’부터 ‘성장관리계획 분석’까지, 대교부동산이 꼼꼼하게 챙겨드리겠습니다.